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2010'08.10 (Tue)

三角スケール

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日は不動産の購入を検討されている方は
必ず持っていたほうが良い便利グッズをご紹介します。

それは「三角スケール」です。

三角スケール

これは一般に「サンスケ」と呼ばれていて
三角柱の立体的で厚みのある定規で
1辺に2つの縮尺の目盛りが刻まれていて

地図上で距離を測ったり
図面を書いたりすることができるものです。

三角スケールの目盛りの縮尺は
通常メートル単位で
1/100・1/200・1/300
1/400・1/500・1/600が一般的ですが

1/2500の地図から距離を読むために
1/250が刻まれたものや

日本建築の設計・施工に用いるために
尺寸の目盛りが刻まれた
三角スケールも存在するようです。

三角スケールがあると
公図や測量図などで実際の距離を測ることが
非常に容易になりますので

入札を検討している土地が
実際にどのくらいの広さで
実際に建物を建てられるかどうか
その配置を検討するときに非常に便利なのです。

1個1000円前後ですので
TZ-1562 三角スケール プラスチック芯 15cm

不動産購入を考えている方は
ぜひ用意しておきたいものです。



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08:41  |  マイホーム獲得術  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT   このページの上へ

2010'08.09 (Mon)

ビデオアンケートへのご回答をいただきました

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、昨日お伝えした
マイホーム獲得術のビデオの件ですが

ビデオをご覧いただいた読者の方から
早速アンケートのご回答をいただきました。

こちらからの質問は次の5つだったのですが

■質問1:ビデオの存在を知ってすぐご覧になりましたか?
すぐご覧にならなかったとしたらそれはなぜですか?
■質問2:どうしてビデオをご覧になろうと思ったのですか?
■質問3:ビデオをご覧になっていかがですか?
■質問4:現在の心配事を教えてください
■質問5:何でもご質問ください

次のようなご回答をいただきました。

■質問1回答: すぐみました
■質問2回答: 現在住宅購入検討中のため
■質問3回答: 突っ込みどころがほぼなし、計画が完璧すぎで、逆に心配になる感じ。
■質問4回答: 購入成功後の貸付がうまくできるかどうかが心配。
競売で購入後から自分の物にするまでのプロセスが心配。
■質問5回答: 戸建てが人気なのになぜ供給数が少ないのか=>投資家はなぜやらないか。

この方は住宅購入を検討中で

●競売で落札後の戸建賃貸住宅建設資金の貸付と
●落札後自分の物にするまでのプロセス

この2つを心配され

●戸建てが人気なのになぜ供給数が少ないのか
●投資家はなぜやらないか

このことを疑問に思われたようです。

まず●戸建てが人気なのになぜ供給数が少ないのか
●投資家はなぜやらないか
この疑問についてですが

これは「マイホーム獲得術の投資効果」
という題のブログでもお話ししましたが

投資としてのリスクは少ないのですが
アパートなどに比べると利回りが悪いためです。

ですので投資家は積極的に
戸建賃貸住宅を建てようとしないので
供給量も少ないのです。

しかし、手間がかからず
安定した収益を確保できるのが
この戸建賃貸住宅ですので

不動産投資初心者の方や
空き室のリスクを嫌う投資家には
けっして悪い投資ではないと考えています。

次に●落札後自分の物にするまでのプロセス
という心配についてですが

落札できたのは良いが
その後その土地がきちんと
自分に引き渡されるのかどうか

競売の経験が無ければ
確かに不安になるのかもしれません。

ただ競売は落札者に問題が無ければ
裁判所が勝手に手続きを進めてくれます。

ですので落札後自分の物にするまでのプロセスを
特に心配する必要は無いと思います。

そして●競売で落札後の戸建賃貸住宅建設資金の貸付
この心配についてですが

この心配は重要です。

万が一落札できても融資が受けられなければ
競売で落札した土地に
戸建賃貸住宅を建てるという計画は
すべて水の泡となってしまうからです。

ですので、入札前に
金融機関へ融資の打診を行い
融資の内諾を取っておくことは
とても重要なことだと思います。

以上が今回いただいた
アンケートのご回答でした。
ありがとうございました。

今回のビデオは私も始めて作ったビデオなので
出来栄えは決して良いとは言えませんし
自分の活舌の悪さにもがっかりしています(^^;

でも一生懸命作ったビデオなので
もっとたくさんの方にご覧いただきたい
と思っています。

そして今後あなたの役に立つ情報を
もっともっと提供していきたいと思っていますので

そのためにもアンケートへのご協力を
よろしくお願いします。

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さて、今日はあなたへお伝えしたいことがあります。

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お話しをさせていただいておりますが

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何の話か良くわからない
何を言っているのか良く理解できない

そんなことになっているかもしれません。

そこでそんなあなたのために
マイホーム獲得術の全体像をご理解いただくための
30分ほどのビデオを作ってみたのです。

このビデオを最後までご覧いただくと
マイホーム獲得術の全体像が
理解できるようになります。

そしてもしあなたが
その全体像をきちんと理解して
マイホーム獲得術を実践することができれば

住宅ローンの返済に一切苦しむことなく
夢のマイホームを手に入れることが
できるようになると思います。

もしあなたが住宅ローンで苦しまずに
夢のマイホームを手に入れたい
とお考えであるなら

このビデオをぜひご覧になってみてください。

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ステップ2:次の画面でも再度確定ボタンを押して下さい。
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2010'08.07 (Sat)

全体像がわかるビデオ

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

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マイホーム獲得術の全体像が
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マイホーム獲得術を実践することができれば

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夢のマイホームを手に入れることが
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2010'08.04 (Wed)

マイホーム獲得術の投資効果

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日はちょっと視点を変えて・・・

ブログやメルマガでお伝えしている
マイホーム獲得術は
==================
不動産投資としての効果はどうなのか?
==================
というお話しをさせていただきます。

ブログやメルマガでお伝えしている
マイホーム獲得術は

競売などで安く土地を購入して
戸建賃貸住宅を建てる
というスキームなのですが

==================
利回りはそれほど良いものではありません。
==================

どのくらいの利回りになるのか
実際の計算をしてみましょう。

まず不動産の取得費つまり投資額ですが

土地の取得に330万円
建物に2000万円かかると考えると
投資額は総額で2330万円
ということになります。

ではその投資に対するリターン
つまり収益はどれほどでしょうか?

1棟の家賃が毎月8万円と考えると
2棟で16万円になりますので
年間の家賃収入は192万円になります。

ということは投資に対するリターン
つまり表面利回りは下記の計算式の通り
==================
8.2%ということになります。
==================
※192万円÷2330万円=0.0824

不動産投資をやられている
他の方のブログやメルマガなどを拝見すると

15%や20%のリターンを当たり前に
上げている方もいますし

中には40%以上のリターンを上げている
という記述をされている方もおられます。

それらの記述がすべて真実かどうかは
定かではありませんが
そういう方と比較すると

8.2%の利回りは
何とも寂しい限りです。

では継続的な投資に重要な
ROIという指標はどうでしょうか?

ROIとは投資回収率のことで
投資した資金がどのくらいの期間で回収できるか
その割合を示すものです。

33%であれば3年
50%であれば2年で回収できることになります。

このROIという指標は
不動産投資においてはけっこう重要で

この数値が高くないと
次の投資のための資金を
短期間で貯めることができません。

ただしこのROIも
必要資金総額に対する借入割合を増やし
返済期間を長くすれば必然的に高くなるので

絶対という指標ではないのですが

自己資金割合を少なくし
レバレッジを効かせた投資を今後続けていく
という投資家にとっては重要な指標になります。

このマイホーム獲得術のROIですが

競売不動産を現金で落札していますので
投資する資金は330万円となり

年間の家賃収入192万円のうち
年間の返済額が95万円とすると(返済期間30年)
手残りは192万円-95万円=97万円となりますので

ROIは97万円÷330万円=0.2939
つまり29.39%ということになります。

つまり投資した330万円を回収するのに
3年少々かかる計算にはなりますが
このROIはまずまずといったところでしょうか。

では戸建賃貸住宅の投資効果
投資のメリットはどこにあるのでしょうか?

戸建賃貸住宅の投資メリットは
何といっても
==================
●高い入居率で安定収入の確保ができること
●そして新築ならではのフリーメンテナンス
==================
この2つだと考えています。

一般的に利回りが良い物件は
やはり古い物件が多いため
その修繕に思った以上にお金がかかったり

または間取りなどが入居者のニーズに合わず
空き室になるというケースが多いのです。

しかし新築のしかも戸建賃貸住宅の場合は
利回りは低いのですが
==================
●空き室になる心配をしたり
●修繕費の心配をしたりすることはない
==================
そう考えています。

リターンはそれほど高くないが
リスクは低い

そういった点から考えると
戸建賃貸住宅は「不動産投資の入門編」
と言えるのではないでしょうか。

次回は事故物件についてお話ししたいと思います。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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2010'07.21 (Wed)

返済シミュレーションシートをプレゼント

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日はあなたへ
ご夫婦の住宅ローンの返済計画を
シミュレーションしたシートを差し上げようと思います。

これは実際にわたしが
ご夫婦に差し上げたもので

こちらをご覧いただくと
戸建賃貸住宅建設のために
2000万円を借り入れたご夫婦が

実際に毎月いくら返済して
5年ごとに330万円を繰り上げ返済したときに
どのような効果があるかをご覧いただくことができます。

返済シミュレーションシートはこちら
返済シミュレーションシート

どうぞ参考になさってください。



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