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2010'08.06 (Fri)

事故物件について

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日はちょっと視点を変えて・・・
不動産の事故物件についてお話します。

不動産の事故物件とは
過去にその不動産内で
自殺や他殺そして焼死や事故死
などが発生した物件をいいます。

当然一戸建てや店舗
そしてマンションなどが多いのですが

そのような事件や事故が過去にあり
その後建物が取り壊されて現在は更地
と言う場合もあります。

一般の不動産取引において
事故物件が取り引きされる場合には

宅建業法により
仲介不動産業者は
事故物件であることを必ず告げなければならない
ということになっているのですが

不動産競売の場合には
仲介不動産業者がいないため
その事実を告げてくれる人はいません。

ですので競売入札をする場合には
その事実の把握のためにも
現地調査が重要になるのです。

裁判所の執行官がその事実を把握すれば
不動産調査書にその記載をしてくれます。

しかし執行官が必ず把握できるという
保証はありませんので

その把握のためには
やはり現地調査をしっかりする
これに限ると思います。

茨城県内の競売でも
事故物件は時々顔を出しています。

事業を営んでいた経営者が
建物内で農薬を飲んで自殺した店舗物件とか
過去に殺人事件が起きた戸建住宅
などを時々見かけます。

そもそも競売物件は
返済ができなくなって出てくるわけですから
過去にトラブルがあった確立は
一般の物件に比べれば高いわけです。

ちなみに東京23区・横浜市・川崎市の
3地区に限りますが
過去に死亡者が出た物件を
紹介しているサイトがあります。

その物件の住所とマンションの部屋番号
そしてどういう死に方をしたのかまで
記載しているのです。

そのサイトは
大島てる - CAVEAT EMPTORといって

多くの賃貸物件を所有している個人
もしくは不動産業者が
運営しているサイトのようです。

このサイトでは事故物件だけでなく
一般の物件の紹介もしているのですが

事故物件がある場所には
炎のマークがついていて

そのマークをクリックすると
その住所と部屋番号
そしてどのような死に方をしたのか
まで書かれています。

興味のある方は
参考までに覗いてみてください。

今日は夏らしく
「おどろおどろしいお話」をしてみました。

少しは涼しくなりましたでしょうか?(^^;



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2010'07.30 (Fri)

不動産引渡命令から強制執行まで

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日は競売で落札した土地に
動産が放置されたままになっていて
撤去を依頼したにもかかわらず

●期限が来ても撤去されず連絡もない
●または動産の所有者が誰かわからない
●もしくは動産の所有者の所在が判明しない

このようなときに行う
「不動産引渡命令の申し立て」についてお話しします。

不動産引渡命令の申し立てとは
最終的に「強制執行」を行うことが
できるようにする手続きのことで

強制執行とは文字通り
国が強制的に放置した動産類の撤去を
行ってくれる制度のことです。

買受人がこの手続きを進めるためには
落札不動産の代金を納付した日から6ヶ月以内に
引渡命令の申し立てを裁判所に行わなければなりません。

申し立てに必要な書類は次の書類になります。
①不動産引渡命令申立書
②当事者目録
③物件目録
④受書(不動産引渡命令正本)

申し立てに必要な書類の雛形は
執行官室にありますので
コピーをもらうか書き写して提出をします。

記入の内容は難しいことはありませんので
担当書記官に聞いて記入してください。

申し立てを受けた裁判所は
必要な場合は占有者に審尋をしたうえで
引渡命令という判決を買受人に発令します。

引渡命令は相手方にも送達され
執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ
判決は1週間で確定し
強制執行ができる効力が発生することになります。

判決が確定したら
次に明渡しのための強制執行となるのですが
そのためには強制執行の申請を行わなければなりません。

強制執行の申請とは
具体的には次の手続きになります。

①引渡命令に対する執行文の付与の申請
②送達証明の申請

この手続きも決して難しいものではありませんので
担当書記官に聞きながら行ってください。

この申請が完了したら、いよいよ
強制執行の申し立てを執行官に対して行います。

なお申し立ての際には
上記手続きの手数料に加えて
動産類の運搬費用や執行官手数料などの費用を
予納しなければならないことは言うまでもありません。

そしていよいよ強制執行となるのですが

強制執行には「催告」と「断行」の2段階があり
最初は「催告」により占有者に
1ケ月の猶予を与え任意退去を促し
それでも撤去しない場合は「断行」となります。

そして「断行」の日にちが決まったら
現場で執行官と待ち合わせることになります。

その際には必ず申立人(買受人)かその代理人が
立ち会わなければなりません。

そして執行官は動産の処分に対し
自由な決定を行うことができ
場合によっては
警察の援助も求めることができるので

瞬く間に動産類は撤去され
強制執行は終了となります。

以上が不動産引渡命令の申し立てから
強制執行までの流れとなります。

次回は戸建賃貸住宅の投資効果
についてお話ししたいと思います。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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2010'07.27 (Tue)

占有者がいた場合の対処方法

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日は落札した土地に占有者がいた場合の
対処方法についてお話しします。

このブログでは更地の土地を競売で落札する
というお話しをさせていただいていますので
建物などと違って
占有者は存在しない場合が多いのですが

動産類が敷地上に放置されている場合はありますので
その場合の対処方法についてお話しします。

まず落札したからといって
それらの動産類を勝手に処分することはできません。

放置された動産類を勝手に処分すると
その所有者から民事的に損害賠償請求されたり
刑事的に器物損壊罪等で責任を問われる
危険性があります。

そのためにまずはそれらの動産を保管して
その動産類が誰の物なのかを調査します。

大抵は以前のその土地の所有者の物ですので
その所有者と連絡が取れる場合には
それらの動産を処分するように書面で依頼をします。

具体的には次のような内容の書面を
内容証明で送ります。

=================

●●殿

私は●●市△△町○丁目▲番地の土地を
平成○○年▲月×日に不動産競売により
取得いたしました△△と申します。

本日は●●市△△町○丁目▲番地の敷地上に
●●殿が放置されている
■■の件でご連絡させていただきました。

●●市△△町○丁目▲番地の土地は
平成○年▲月×日より
●●殿が所有し管理する土地ではなくなっております。

ですので、放置されている■■を
平成●●年△月×日までに撤去くださいますよう
お願いいたします。

なお、平成●年△月×日までに
撤去できない理由などがある場合には
下記までご連絡をお願いいたします。

平成●年△月×日までに撤去をいただけない場合
また、ご連絡もいただけない場合には
不本意ですが法的手続きを進めることになりますので
予めご承知おきください。

平成●年△月×日

△△
●市△△町○丁目▲番×号
連絡先:090-××-××

=================

このような内容の文書を送り
期限を2週間~1ヶ月後程度に設定し
しばらく様子を見ます。

その間に撤去された場合は無事解決となりますが

先方から撤去をしたくても物理的・金銭的に
撤去ができないなどの連絡が来る場合があります。

その場合には次のような内容の
所有権を放棄する書類を先方より取り付け
こちら側で処分を行います。

=================

●●△△(新所有者)様

残存動産所有権放棄書

●●市△△町○丁目▲番地の敷地上に
私●●が放置している下記残存動産一切に関する
所有権を放棄いたしましたので
貴殿がいかように処分なさっても一切異議を申し述べません。



動産の名称・数など

以上

平成   年   月   日

住所

氏名         印

=================

私の過去の経験では落札した土地に
元の所有者の車両が放置されていたことがありましたが

その元の所有者の自宅を訪問し上記書類を提示したところ
無事車両を撤去していただくことができました。

しかし期限が来ても撤去されず連絡もない場合
もしくは動産の所有者が誰かわからない場合
または所在が判明しない場合には
いよいよ最終手段です。

裁判所へ「不動産引渡命令」の申し立てを行うのです。
次回はその「不動産引渡命令」についてお話しします。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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2010'07.23 (Fri)

売却許可決定と所有権の移転

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日は
売却許可決定と所有権の移転について
お話しします。

開札日に最高価買受申出人が決定すると
そのの1週間後が売却決定期日となります。

売却決定期日とは
落札不動産の売却許可の決定が行われる日で
普通は何事もなく許可されるのですが

まれに買受人が債務者本人であったり
売却代金を過去に納付していなかったりすると
許可されない場合があります。

そしてこの売却決定期日までは
たとえ最高価買受申出人となっていても
安心はできません。

なぜならこの日までは
競売の取り下げが可能だからです。

そして無事売却許可が確定すると
まもなくその許可決定の通知と
1ヶ月以内の残金支払いを案内する
次のような通知書が裁判所から届きます。
tsuchi.jpg

これが届いたら残金を振り込み
次の書類等を用意して
裁判所に持参するか郵送にて
代金納付の手続きを行います。

●保管金受入手続添付書(裁判所より郵送されます)
●保管金提出書(裁判所より郵送されます)
●住民票(市役所にて取り付けます)
●不動産登記簿謄本(法務局にて取り付けます)
●不動産評価額証明書(市役所にて取り付けます)
●登録免許税領収証書(銀行にあります)
※固定資産評価額から算出した金額を納付します
●郵便切手2120円分
●売却代金・登録免許税等納付書(裁判所より郵送されます)
●印鑑(窓口で手続する場合)

期限内に代金納付の手続きが完了すると
裁判所は登記所(法務局)に対して
買受人への移転登記の嘱託をします。

この時点で不動産は晴れて買受人のものとなります。

そして後日買受人の元に
不動産登記権利情報の書類が送られて
競売の手続きは終了ということになります。

さて次回は落札した土地に
占有者がいた場合の対処方法についてお話しします。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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2010'07.20 (Tue)

開札について

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日は
不動産競売の開札についてお話しします。

開札の結果だけなら
開札後に執行官室に電話で問い合わせたり
BITで知ることもできるのですが

入札を検討されている方なら
自分が入札した開札はもちろん
関係のない開札にも一度は参加してみることを
おすすめします。

参加することにより
どのような物件がいくらぐらいで
どんな人に落札されているのかを
知ることができるので

自分が入札する際の参考になると思います。

さて、入札が終了すると
1週間後に開札が行われます。

開札は管轄裁判所の
不動産等売却場で行われますが
誰でも立ち会うことができます。

ちなみに水戸地方裁判所の売却場は
裁判所入り口を入って右手奥にあります。

参考までに
水戸地方裁判所と売却場入り口の写真を
アップしておきましたのでどうぞご覧ください。

※なおこの写真を撮っていたらガードマンさんに
ここは撮影禁止です!と怒られちゃいました(^^;
でも没収はされなかったので載せちゃいます。
くれぐれも内緒でお願いします。

CIMG0475s.jpg

CIMG0476s.jpg

CIMG0477s.jpg

水戸の売却場は学校の教室ほどの大きさで
開札の際には前方に執行官と立会人
そして職員が座ります。

傍聴席には3人掛けの長テーブルが2列用意され
70人程度が座ることができるようになってます。

最近は参加者も多くなり
入りきれない場合もあったりします。

開札は10時に開始され1時間半程度で終了します。

最初に執行官が当日までに取り下げられた
事件番号を読み上げ(ホワイトボードにも記載されています)
その後開札が始まります。

そして裁判所の職員による入札書の開封が行われ
その後執行官により入札者と入札金額が
入札金額の低い順に読み上げられます。

水戸の開札は本庁・日立・麻生の支部ごとに行われ
本庁・日立・麻生の順番で
事件番号の若い順から読み上げられていきます。

そのようにして
最高価買受申出人が決定していくのです。

開札には新聞やBITの物件詳細を手にした
不動産業者や個人投資家

そして利害関係者と思われる
緊張した面持ちの方などが
多数参加しています。

そして執行官の読み上げに一喜一憂していきます。

私も入札には何度も参加していますが
この読み上げ前が一番緊張します。

そして狙い通り落札できたときは
心の中で「やった!」と叫び小さくガッツポーズ。
これが私のパターンです(^^;

そして最高価買受申出人の決定と同時に
次順位買受申出人も決定します。

次順位買受申出人とは
最高価買受申出人がその後の残金を支払えないなど
売却許可決定の効力を失った場合に
売却の許可を受ける権利の者のことを言います。

要するに次点落札者のことです。
ただしこの次点落札者が決定されるためには
下記の条件が必要となります。

●開札期日の終了までに申出をすること
●次順位買受申出人の入札金額が最低売却価額を超えていること
●次順位買受申出人の入札金額が最高価買受申出人の申出額から
  買受保証の額を控除した額を超えていること

ですから
ある一定金額以上で入札をしていて
開札期日の終了までに申出をすることが条件なので

必然的に開札に参加していないと
この資格を失うことになってしまいます。

また、万が一同額の入札者が二人いた場合
その場でさらに入札を行うこともあります。

開札に参加するのはこのためでもあるのです。

さて開札を経て無事念願の物件を落札できたら
次は売却許可決定と所有権の移転となります。

これについては次回お話します。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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