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2010'09.10 (Fri)

競売最後の手続き

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日はMさんの落札した物件の
売却決定日です。

裁判所に電話で確認したところ
無事売却許可が下りていますとのことで
ホッと一息。

あとは残金と登録免許税を納付して
裁判所から来た書類に記入して提出すれば
落札不動産は晴れてMさんの物となります。

その手続きの案内のために
Mさんにメールを送っておくことにしました。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お久しぶりです。
さて、本日9月10日は売却決定日ですね。

無事決定していれば1週間~10日ほどで
売却許可決定の通知と
1ヶ月以内の残金支払いを案内する
通知書が届くと思います。

それが届いたら残金を振り込み
次の書類等を用意して
裁判所に持参するか郵送にて
代金納付の手続きを行って下さい。

●保管金受入手続添付書(裁判所より郵送されてきます)
●保管金提出書(裁判所より郵送されてきます)
●住民票(市役所にて取り付けます)
●不動産登記簿謄本(法務局にて取り付けます)
●不動産評価額証明書(市役所にて取り付けます)
●登録免許税領収証書(銀行にあります)
※固定資産評価額から算出した金額を納付します
●郵便切手2120円分
●売却代金・登録免許税等納付書(裁判所より郵送されてきます)
●印鑑(窓口で手続する場合)

期限内に代金納付の手続きが完了すると
裁判所は登記所(法務局)に対して
宮川さまへの移転登記の嘱託してくれます。

そして後日Mさまの元に
不動産登記権利情報の書類が送られて
競売の手続きは終了ということになります。

もう少しですので頑張ってください。

なお残金支払いが完了し
不動産登記情報が送られてきたら
教えてくださいね。

マネーライフ研究会
坂場美泉

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2010'09.06 (Mon)

無料メールサポートの中身その3

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、前回お伝えした通り
Mさんは土浦の物件を無事落札できたのですが

今日は無料メールサポートの第3弾として

現地調査の写真を送っていただいてから
その後の入札~落札までの
Mさんとのメールのやり取りをお伝えします。

入札金額を決める際のMさんの気持ちは
入札を行う方すべてに共通する感情だと思います。

この感情を抑えることが
競売で安く土地を購入するポイントになると思います。

それではどうぞ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

写真拝見しました。

水道・下水道ともに敷地内まで
引き込みされているようですね。

さて、いよいよ明日から入札開始ですが

入札はどのように行いますか?
郵送ですか?持参されますか?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております。

郵送でチャレンジしてみようと思います。

土浦裁判所から、入札一式の書類を取り寄せました。

書き方が良くわかりませんが、

検索してとりあえず書いて。日立の裁判所に正しいか確認してもらい

OKだったら郵送しようかと考えてます。

問題は入札額をどのように設定するかで悩んでます

とりあえず最低額でいいかなと思ってるところです

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

了解しました。
不明な点がありましたら
お尋ねください。

入札額決まりましたら教えてくださいね。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております

入札額で迷ってます。

買受可能価格が3176000円なので
3311000円ぐらいにして
保証金の20パーセント
662200円を振りこんでこようかと考えてます

どうせ参加するなら取りたですが、
10万20万単位で負けるのも悔しいし
なかなか難しいとこです。
過去データを見るとなかなか最低額では難しそうです。

入札金額を決める際の判断基準、テクニック(一円単位等をまで記載する等)
などアドバイスをいただけないでしょうか?

もう一点なのですが
入札書類を書いたのですが
書類の不備のチェックをしてもらえないでしょうか。

よろしくお願いします。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。

この物件は立地は良いのですが
敷地の奥行きが8mと短く
しかも1回目の入札ですので
それほど多くの競合者はいないと思います。

ですので3311000円は
まずまずの金額設定だと思います。

そして万が一の同額入札を避けるために
1円単位の入札も良いと思います。

ただし落札できるかどうかは運次第です。

競売で土地を取得する場合に大切なことは
この物件しか無いとは思わないことです。

落札できなかったとしても
次にもまた物件は出てくる
そう考えてけっして焦らないことです。

ただし入札金額の上限を決めておくことは
必要かもしれませんね。

それから書類の不備のチェックは
23日の月曜日でしたらOKです。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

アドバイス有難うございます。

そうですね、次回もあるし
取れなかったら縁がなかったと考えたほうが
よさそうですね。

80坪前後で
金額設定は330万前後
と設定しようと思います。

金額設定ははじめの設定で行こうと思います。

それではお手数ですが
月曜日に書類の不備のチェック
よろしくお願いいたします。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

了解しました。
ところで前々回のメールを読み返して気になる点が・・・

>買受可能価格が3176000円
>なので
>3311000円ぐらいにして
>保証金の20パーセント
>662200円を振りこんでこようかと考えてます

買受申出保証額は
入札者が決めるものではありません。

振り込むべき保証金は
あらかじめ決められた
売却基準価価額397万円の20%
794000円になります。

どうぞご確認ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっています。

危なかったです。
ありがとうございました。

入札一式の書類なのですが
FAXで送信してもかまいませんか。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

遅くなりましたが書類確認しました。
誤りはありませんでした。

なお8月27日が入札締め切りですので
あまり時間がないので
書留も速達がよいかもしれません。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

書類の確認ありがとうございました。

裁判所に書き方の確認をお願いしたところ

断られてしまったもので本当に助かりました。

早速あの後入札書類を書留で送ってきました。

今回の競売の経験は坂場さんのサポートがなければ

完全に無理な話でした。

取れても、取れなくても、貴重な経験をさせていただき

大変ありがとうございました。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

入札ご苦労様でした。
あとは9月3日の開札を待つだけです。

落札できるといいですね!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

いよいよ明日開札ですね。
落札できることを祈っています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

先程ネットで確認したらば

落札できた模様です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

落札おめでとうございます。
私も確認しました。

入札者はもう1名いたようですが
値付の勝利ですね。

これからまた忙しくなると思いますが
引き続き頑張っていきましょう。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

坂場さんのアドバイスのおかげで

落札することができました。

ありがとうございます。

これからもひとつよろしくお願いいたします。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

こうしてMさんは土浦市の74坪の土地を
最低売却基準価格397万円の約80%
331万1000円で落札することができました。

1週間後に売却が決定したら
残金を振り込みさえすれば
この土地は正式にMさんの物となります。

そうしたら今度は
戸建賃貸住宅建設に向けての作業が始まります。

そちらも引き続きメールサポートを行っていきますので
ご報告させていただきたいと思います。

どうぞ楽しみにしていてください。
それでは

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2010'09.03 (Fri)

落札できました

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

佐渡からも無事戻ってきました。
詳しい佐渡紀行はこちらからどうそ

さて今日は嬉しいことがありました。

メールサポートでお手伝いをさせていただいている
Mさんが入札した競売物件が
本日無事落札できたのです。

物件は茨城県土浦市の約74坪の宅地と
約44坪で持分7分の2の公衆用道路で

売却基準価額397万円
買受可能価額317万6000円の物件を
331万1000円で入札していたのですが

本日開札で無事落札となったのです。

他に1名の入札者がいましたので
すれすれの落札でした。ふぅ~(笑)

あとは残金を支払い移転登記を受ければ
この物件は晴れてMさんのものとなります。

そしてここにも戸建賃貸住宅が建つことになります。
そちらの進捗状況についても
追ってお伝えしていきたいと思います。

今後が楽しみです。

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2010'08.25 (Wed)

無料メールサポートの中身その2

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、今日は無料メールサポートの第2弾です。

Mさんは前回までのメールサポートにより
常陸太田の物件ではなく
土浦の物件に狙いを定めたのですが

今回はその後Mさんとやりとりした
メールサポートの内容をお伝えします。

それではどうぞ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。坂場です。

それでは銀行融資の確認から
スタートしていきましょう。

最終的に融資が受けられなければ
建物を建てることができませんので
融資が可能かどうかを打診しておくのです。

Mさまの取引先の銀行がある場合は
その取引先の銀行に次のように話をしてみてください。

土浦市××町に80坪程度の土地を現金で購入して
そこに1000万円程度の住宅を2棟建てて
1棟に自分が住み、もう1棟には母が住む計画があるのだが

①建築費2000万円程度の金額の全額を
住宅ローンとして借りることができるかどうか?
②返済期間は30年以上が可能かどうか?
③可能な場合の金利などの条件

以上を確認しておいてほしいのです。

なぜ住むのが土浦か?と不思議がられたら

将来あちらに店舗を出店する予定があるとか
母の実家近くで誰かの面倒をみなければならないからとか
適当な理由をつけておいてください。

もし取引先の銀行がない場合は
どうぞご相談下さい。

そして次に現地調査と役所調査
そして入札となりますが

メールサポートでは
現地調査と役所調査そして入札までを
基本的にご自身でおやりいただくことになっておりますが
Mさまはいかがなさいますか?

Mさまが今後の不動産投資を
お考えであるならば
ぜひご自身で行うことをお勧めいたしますが

平日時間が取れないなど
どうしても都合がつかない場合は
こちらで請け負うことも可能ですので
その場合はどうぞご相談ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております。

***役所調査は電話で終了しました。***

都市計画課 ○○様
道路課    ○○様 
建築指導課 ○○様

に確認。
坂場様から頂いた調査シートにのっとって調査
建物を建てるのは問題ないと回答を頂きました。
気になる点は埋蔵文化の問題ですが
問題はないと思うが詳しくは
教育委員会の文化課に聞いてください
と言われましたので後ほど確認します。

**融資の件ですが。***

県信でフラット35Sで
昨年の収入が少なく申告してしまったので
1000万ほどしか借りれません。
残り1000万は対策を立てます。
(両親からの借入・事業資金の転用・修正申告し収入を上げる
違う住宅ローンを検討する)
以上のパターンから検討します。
もし坂場さんからアイディアがあればぜひお伺いさせてください。

残りは現地調査だけです
休日の日にでもやってみようと思います

現地調査の件でお伺いしたいのですが

主にやることとしては

1、建築予定の土地に障害物があるかどうか
2、周辺に聞き込み調査(ブログで書いてあった注意点)

この二つで問題ないでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。坂場です。

役所調査ご苦労様でした。電話で聞いたんですね!

Mさまの行動力は素晴らしいと思います。
その調子で現地調査も頑張ってください。

現地調査は下記の2点に注意して
行えば問題はないと思いますが

特に確認することは
境界杭もしくは境界板の存在(あるかないか)と
上下水道の配管の位置です。

特に上下水道の配管の位置は
確実に把握してきてください。

ですので現地調査では
写真をできるだけたくさん撮ってきてください。

それから融資の件ですが
できる限り住宅ローンで
融資を引きたいところです。

なぜなら金利でも返済期間でも
圧倒的に住宅ローンが有利だからです。

ちなみにMさまのお母様は
収入はございますか?

もし収入があるなら
お母様に1棟を引き受けていただいたら
いかがでしょうか?

お母様名義で家を建て
お母様名義でローンも組むのです。

もしそれができないときは
修正申告もしくは来年の申告が終わるまでは
住宅ローンで融資を引くのは難しいと思います。

しかしその場合でも
アパートローンなら融資を引ける可能性はあるので
条件は確認しておいたほうが良いでしょう。

県信には住宅ローンで話しを進めている関係上
聞けないでしょうから

私が来週筑波銀行の某支店の支店長と
面談の予定があるので

そのついでに
どんな条件になるか聞いておきます。

以上です。
現地調査頑張ってください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております。

現地調査の回答ありがとうございます。

境界杭もしくは境界板
上下水道の配管の位置
の確認方法なのですが

初めてなもので勝手がわかりません。
私がやろうと思っていることが正しいかどうか
確認をお願いしたいのですが

1、地上部分を目視で確認し、
境界杭もしくは境界板の有無を確認
ある場合でもない場合でも
念のために写真の収めて証拠としてとっておく

2、上下水道の配管の位置
これがあまりピント来ません。
素人考えなのでわからないのですが
駐車場なので配管の確認はきないように思いますが
確認方法を教えて頂けると助かります。

とりあえず役所からは下水道台帳図は入手してあります。
坂場さんにFAXを送って確認してもらったほうが良いでしょうか?

そして現地調査の主な目的は

1.住宅への水の引き込み及び排水の経路の確認
2.境界線で争いが起きる可能性があるか

以上二つが目的と考えてよいでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

境界杭はMさまのおっしゃるとおりです。

>地上部分を目視で確認し、
>境界杭もしくは境界板の有無を確認
>ある場合でもない場合でも
>念のために写真の収めて証拠としてとっておく

そして、上下水道の配管の位置とは
敷地内に引き込みがあるかどうかの確認
ということです。

水道の引き込みがあれば止水栓が
下水道の引き込みがあれば公共ますが
あるはずですので
それを確認するということです。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

質問のご回答ありがとうございます。
納得いたしました!

*****融資についてですが*****

母親に頼んで了解をえました
県信からもOKがでたのですが

額がざっと計算して

:合算計算ですると
 総額で1650万円程度=>21年返済

:別々に一棟づつローンを組むと
母1000万=>21年ローン 私800万=>35年ローン

上記の答えがかえって来ました。
微妙に足りない感じですが不足分は手持ちで補えそうな額です。


*****不動産を自分のものにするまで不安なことなのですが*****

登記までは裁判所でやってもらえそうなんですが、不動産の引渡しがどのようなプロセスでやるのか
わからないので不安です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。坂場です。

さて、ご心配されている
不動産の引き渡しについてですが

登記の移転手続き以外
裁判所が何かしてくれることはありません。

つまり所有権が移っても
登記の書類上の所有者が代わるだけで
他に変わることは何もないのです。

そして、融資の件ですが
昨日筑波銀行の支店長と話をしたのですが

やはり住宅ローンの方が
アパートローンなどの事業性ローンよりは
有利のようです。

<アパートローンの場合の標準的な条件>
●融資期間25年
●金利2.5~3%(変動)
※上記条件は見直し可能とのこと

不足資金の手当てができるなら
住宅ローンで融資を受けることをおすすめします。

ただし、住宅ローンを利用する場合
下記にはくれぐれもご注意ください。

●賃貸するつもりであることは銀行には絶対に知られないようにすること
●一時的に住民票の移転が必要になること

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております

昨日現地調査終了いたしました。

駅からも歩ける距離で、周辺にはスポーツクラブ
ホームセンター、スーパーとすむには便利なとこのようです
上水、下水は物件まで引き込まれてると思います
マンホールやそれに似たものの文字の意味がわからなかったので
とりあえずかったっぱしに写真を撮ってきたので、写真を見ながら
後でネットで調べてみます。
境界の杭もひとつですが確認できました。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。
そして現地調査ご苦労様でした。
あとは入札だけですね!

それからいつでもけっこうなので
写真を拝見させてください。

なお大量の画像データをお送りいただく際は
容量無制限のfirestrageが便利です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさんはここまでのメールやりとりで
無事土浦の物件の現地調査を
終了することができました。

さて今後の展開は・・・
次回を楽しみにしてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

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2010'08.16 (Mon)

無料メールサポートの中身その1

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

お盆休みはどのように過ごしましたか?

さて、今日から無料メールサポートに
お申し込みをいただいたMさんとの
実際のメールのやりとりをご覧いただきたいと思います。

Mさんとのやりとりをご覧いただき
無料メールサポートがどのように行われているのか?
あなたにもご理解いただければと思います。

Mさんはあるお店を去年開店されたばかりの方で
マイホームではなく不動産投資としての
競売に興味をお持ちの方です。

本業以外の収入を確保することが目的で
そのために競売で土地を安く取得して
そこに手間のかからない戸建賃貸住宅を建て
安定した賃貸収入を得ることを希望されています。

そして今回私がご紹介した茨城の競売物件のうち
常陸太田市の物件に興味を持たれたようです。

しかし今まで不動産投資の経験もなく
ましてや競売の入札の経験もないので
入札と融資そして不動産投資全般について
アドバイスが欲しいとのことでした。

それではどうぞ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

いつもブログ拝見させていただいてます

     ~中略~

常陸太田の(物件を)競売で落として
ユニキューブを2棟建てようかと現在考えてます。

学校もたくさんあり立地もよさそうな感じです。
坂場さんからアドバイスをいただけるとありがたいです。

すいません。ざっくりとした質問になってしまって。
どのように質問していいかわかりません。

とりあえず今心配に思ってることは

まずはお金を少なくても2300万円~2500万円は
用意する必要があると思うのですが

銀行が貸してくれるかどうか?です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。メールありがとうございます。

さて、Mさまは競売入札とユニキューブを
ご検討されているようですが
アドバイスさせていただく前に3点ほど教えて下さい。

①自己資金はありますか?ある場合はその金額を教えてください。
②自己資金がない場合、担保提供できる不動産が他にありますか?
③ユニキューブにはどなたかが住むお考えですか?

以上です。
ご回答お待ちしております。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております

1、400-500ぐらいが自己資金になるます
  競売で土地分を落とす程度かと思います。
  
2、担保の不動産はありません。
  
3、どちらも賃貸で自分では住む予定はありません。

開業して1年半ぐらいですので、銀行にたする私の信用度は低いと思います。
借金は今のところゼロです。

以上こんな感じなんですがよろしいいでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。ご回答ありがとうございました。

そのぐらいの自己資金があれば
競売の土地を現金で落札できるので
問題はないと思います。

建物も実際には自分が住まなくても
自分が住む住宅ともう1棟は別荘として
建築費全額を住宅ローンが組めるので
多分問題ないと思います。

それからもう1点だけ教えてください。

常陸太田のこの物件をなぜ良いと思ったのですか?
Mさまは常陸太田に土地勘などがあるのですか?

良いと思った理由をできる限り教えて下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

ご回答ありがとうございました。

理由なのですが。

お恥ずかしながら深い理由はそれほどありません。
土地勘はあまりありませんが、
両親が常陸太田の真弓と言うところに
別宅を保有してるので、そこから近くていいなと思いました。

1、学校が周りに沢山あること
2、駅が近い。
3、コンビニがある
4、商業施設が近くにたくさんある
5、349号線まで近い
6、日立市から車で気軽に行ける距離
7、競売の経験をしてみたい
8、現在欲しい物件の項目に当てはまる
  (:2棟建ての基本居住者自己管理物件
   :駐車場)

あまり深くは調査してませんが、理想は土地を安く購入して
そこを駐車場として貸すか、手のかからない物件を建てること
を目標にしています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
月末で仕事に追われていたものですから(^^;

ところで度々のご回答ありがとうございました。
色々お伺いさせていただいたのは

実はこの常陸太田の物件には
不安な点が3つほどあったからです。

=========================
◎まず1点目の不安が土地の形状です。
=========================

実測はもちろんしていませんが
東側の間口が約11メートルと狭いため
建物を建てるとなると
手前と奥に縦列に配置するしかないのですが

その場合奥の建物の敷地に入るための
路地状部分を幅員3.5メートルで設置すると
手前の建物の敷地の幅が
7.5メートルしか取れません。

ユニキューブにはギリギリの寸法です。
ですから入札前に建築が可能かどうかを
確認する必要があると思います。

まあこの点は入札前に
建設会社に確認すればわかることなので
本気で心配しているということではありません。

現時点で確認ができていないので
不安ということです。

=========================
◎そして2点目の不安が常陸太田市の賃貸需要と家賃設定です。
=========================

常陸太田市は残念ながら
県南のつくば市や土浦市
水戸市やひたちなか市そして日立市と比較すると
賃貸需要は低いと考えられています。

そして家賃設定もつくば市や土浦市
水戸市やひたちなか市そして日立市と比較すると
低い水準になると思います。

ただし自分が2棟の建物のうち
1棟に住むのであれば
入居者を探す建物は1棟で済みますので
多少家賃を下げて募集をすれば
返済負担はでてきますが何とかなると思います。

それで住むのかどうかをお聞きしたのですが
2棟とも賃貸する場合には
2棟とも空き室になるリスクがあります。

2棟とも空き室になってしまった場合
返済負担が大きくなってしまうので
常陸太田市の賃貸需要と家賃設定が不安なのです。

まぁこれも不動産会社に確認すればわかることなので
本気で心配しているということではありません。
現時点で確認ができていないので
不安ということです。

=========================
◎そして3点目の不安が投資として考えたときの利回りです。
=========================

これは土地の値段が高いということではなく
ユニキューブそのもののコストの問題です。

自分が住む場合にこのぐらいの値段で土地を購入し
ユニキューブを建てるというプランは
決して悪いプランだとは思わないのですが

投資として考えたときに
土地から取得しユニキューブを建てるというプランは
利回りから考えると少々物足りないかもしれません。

土地が買受可能価額の445万円で
無事落札できたとして

建物を2000万円で建設し
年間家賃を8万円×2×12=192万円
と考えた場合

単純表面利回りを計算すると
192万円÷2445万円=0.0785
つまり7.85%の利回りということになります。

そして固定資産税や不動産管理費
修繕費などが発生することを考えると
実質利回りはもっと悪くなります。

もちろんユニキューブの
賃貸住宅としての競争力は高く
長期間安定した収益の確保はできると思うので

投資としてはリスクも低く
悪いものではないと思うのですが
ただ利回りの観点から考えると
少々物足りないということなのです。

ですので結論を言いますと・・・

常陸太田市に特に思い入れがある場合や
そこに住むという理由がなければ

この常陸太田の物件を落札し
ユニキューブを建てるというプランは
投資としては少々物足りないなぁと
私は考えているのです。

1棟に自分が住むのであれば
ここまでシビアな分析も必要ないと思うのですが

2棟とも賃貸する場合は完全な不動産投資ですので
シビアな分析が必要となってくると思います。

しかし実はユニキューブシリーズには
ユニキューブより1棟あたり100万円ほど
安い建築費で建てられる

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エコパティオという連棟型のメゾネットアパート
があるのをご存知ですか?
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メゾネットアパートとは
建物の1階と2階を同一世帯で使用する
アパートのことです。

そしてエコパティオも
ユニキューブと同じデコスドライという
セルロースファイバーの断熱材を使用し
断熱・防音効果が高いので

こちらも賃貸住宅としての競争力は高く
長期間安定した収益の確保ができると思います。

そしてエコパティオの場合
仮に445万円で土地を取得しても
建物を1800万円で建てられることになりますので

ROIは変わりませんが
その場合の表面利回りは8.55%となります。

これなら土地まで含んでの投資としては
すれすれ合格点?と私は考えています。

ただしこちらは住宅ローンが組むのが難しいので
事業ローンもしくはアパートローンとなります。
そのために融資条件は厳しくなるかもしれません。

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しかし実はユニキューブの投資としても
おすすめできそうな物件があったのです。
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それは昨日のブログとメルマガで紹介した
土浦の物件です。

この物件は買受可能価額が317万円なので
もしこの金額で落札できたなら
ユニキューブの表面利回りは8.29%
そしてROIは30.6%となります。

ただしこちらの物件は奥行きが狭いため
エコパティオは無理だと思いますが・・・

いずれにしても
もしMさんがこのいずれかの計画に
前向きでおられるなら

◎建物が建築できるか?
◎そしてその立地に需要があるのか?
◎家賃設定はいくらぐらいが可能か?

などの調査のお手伝いはもちろん
競売入札のお手伝いもさせていただきます。
その場合はどうぞご連絡ください。

以上遅くなりましたが
私からの今回のアドバイスとさせていただきます。

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坂場様

詳しい分析勉強になります。

常陸太田の物件に関してはあまり土地勘もなく
近隣に公共施設及び商業施設等がそこそこ充実
してるからなんとなくよさげだなと言う感じでした。

実は土浦の物件を坂場さんのブログで見たとき
こっちの方が落札できれば条件がいいなと思いました。

私が思ったのは土地がすでに駐車場としてつかわれてたので
そのまま駐車場で貸出はできないかと思いました

またユニキューブ等の建物を建てるにしても
建物以外の主に駐車場を作る際の資金が
大幅に節約できるように思いました

さらに言うと、上野まで1時間で行ける立地
近隣には大型商業施設が充実していて
駅まで2キロもない。条件的にはとてもいいと思いました

あとはヤクザがからんでるかとかの問題が不安要素です。

実際経営なさっている方のアドバスはとても参考になります
太田物件の考察は特に素人の私から見ると参考になります

まずはリスクを上げて次にそれでもと言う場合の
よりベターな建物の紹介をしていただき、

さらにそのリスクを許容できないときの為の
土浦の物件まで教えていただき、

たくさんの選択肢をいただけるとともに
素人の私でも理解しやすくリスクを紹介していただき

あまり面識のない私にここまでアドバイスを頂き
とても恐縮してしまいます。

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Mさんはここまでのメールのやりとりで

常陸太田の物件ではなく
土浦の物件に狙いを定めたようです。

さて今後の展開は・・・
次回を楽しみにしてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

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