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2010'10.09 (Sat)

アパートに内見者が・・・

以前お伝えしましたが

所有する1LDKのアパートの1室が
8月末から空き室となっていました。
http://www.port-square.com/

その部屋には4月から
静岡から来た移動販売のメロンパン屋さんが
入居していたのですが

業績不振で早々と撤退を決めたために
中途半端な時期に
空き室になってしまっていたのでした。

そのアパートに内見があったと
昨日不動産会社の担当者さんから連絡がありました。

早く決まらないかとやきもきしていた矢先の連絡で
内心はとても嬉しかったのですが

担当者さんの次の一言に思わず
「う~ん・・・」と唸ってしまいました。

その一言とは・・・
「礼金サービスにできませんか?」(>_<)でした。

内見された方はユーターンで
地元日立の工場に転勤になった31歳の男性の方で

近い将来結婚同居される予定の方と
お二人で内見されたそうなのですが

その方は近くに新築された
DT建託の1LDKアパートとで迷っているそうなのです。

DT建託のアパートは当方のアパートとほぼ同じ広さなのですが
DT建託の方が月額4000円ほど家賃が安いそうなのです。

しかもDTは新築なのだそうです。※うちのアパートも新築なんですが(^^;

そんな状況だったため
担当者さんから礼金のサービスを
持ちかけられてしまったのです。

しかし内見者さんは
当方のアパートの間取りをたいそう気に入っていて
それで迷っているそうです。

そりゃそうです。
この間取りは私が渾身の力を込めて
捻り出した間取りですから(笑)

しばし悩みましたが・・・

「需要が増える春まではまだ5ヶ月以上ある」
「それまで空き室でおくよりは入居してくれたほうが得」

そう考えて礼金サービスに
しぶしぶOKを出すことにしました。

その結果・・・

先ほど担当者さんから電話をいただき
内見された方が入居を決められたことを聞きました。

礼金サービス作戦は功を奏したようです(^^;

賃貸経営はこのように
当初描いた青写真通りには
進まないこともたくさんあります。

しかし大事なのは
消費者の気持ちと市場の動向を理解することです。

買い手(入居者)が何を求めているのか
今市場はどんな状況なのか?を
見極める目を持つことが大切なのです。

競合相手は何か?
自分の商品(部屋)の特徴(売り)は何か?
自分の商品(部屋)の品質と価格は適正か?

これが見極められれば
どんな商売でも上手くいくはずです。

賃貸経営も同じだと思います。

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2010'10.08 (Fri)

バイクガレージのその後

先日お伝えしたバイクガレージの続きです。

問い合わせていた不動産会社の担当者さんから
先ほど電話が入り

バイクガレージは1区画あたり
1万2千円~3千円で賃貸することになったそうです。

高いなぁとは思いましたが
もしその金額で8区画全部埋まれば

月額収入は96,000円
年間収入は115万2000円ということになります。

ガレージの定価が約30万円とのことですので
材料費は六掛けの18万円程度でしょう。

基礎プラス組み立て工賃が1組10万円として
総工費はおよそ224万円程度になると思います。

土地の広さは奥行き5メートル
間口20メートルのおよそ100平米で

最低落札価格は
確か300万円ぐらいだったと記憶しています。

その金額で落札していた場合
投下資本は合計で524万円ということになり
表面利回りは約22%になります。

けっして悪くない投資ですね。

問題はその値段でどれだけの需要があるかです。

もしすぐ一杯になるようでしたら
私の地元でも考えてみたいと思います。

そのときはまたご案内しますね(^^;

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2010'10.06 (Wed)

エアコン室外機の盗難事件

先日私の保険ブログではお伝えしたのですが

最近エアコン室外機の盗難が
九州地区で多発しているそうです。
http://blogs.yahoo.co.jp/ebisen1ban/34197017.html

理由はアルミや銅などの金属価格の上昇で

室外機を金属回収業者に持ち込むと
1個当たり数千円から1万円もの金額で
買い取ってもらえるため

アルミや銅などが多く使用されている
室外機の盗難事件が相次いでいるそうです。

盗難件数は今年の1~8月で何と385件にも上り
今後全国に拡大しそうな勢いです。

特にアパートなどの賃貸住宅は
大家さんの目が届きにくいため

泥棒にとっては
格好の獲物になり易いと思います。

元々屋外設置の室外機ですから
盗難を防止しようとしても
その方法には限りがあります。

そのためにも必ず
盗難補償がついた火災保険に加入しておきましょう。

そうすれば自動的に
屋外設置のエアコン室外機は保険の対象となるのです。

賃貸経営においては空き室対策だけでなく
火災や賠償そしてこういった盗難など
リスク対策も大切な経営の要素ですから。

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2010'10.05 (Tue)

バイクガレージ

今日は戸建賃貸住宅の話しではありませんが・・・

先日水戸市の某不動産会社の前を通りがかったら
その燐の空き地に何やら倉庫のようなものが
設置されようとしていました。

何だろうと車を停め近づいてみると
「100人乗っても大丈夫!」のCMでおなじみの
イナバの「バイクガレージ」でした。

CIMG0964s.jpg

私の記憶では確か
この土地は以前競売にかかっていた土地で

立地は良いのですが、奥行きがないため
駐車場以外に利用価値がなく
興味はありましたが入札を見送った土地だったのです。

そこにバイクガレージが建つのです。

駐車場のままの利用では
利回りは決して良くなかったと思いますが
こんな方法もあったかぁ!やられたぁ・・・
そんな感じです(^^;

いったいいくらで貸すのだろう?と
隣の不動産業者に早速たずねてみたところ

まだ決定していないとのことで
後日連絡をもらうことにしました。

バイクガレージは都心では良く見かけますが
地方ではあまりお目にかかったことはありません。

しかしハーレーなどのオートバイ人気は
地方でも相変わらず高く
しかも盗難事件も多く発生している昨今

都心に限らず地方でも
こんな土地の利用方法もありなのかもしれませんね。

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2010'09.30 (Thu)

戸建賃貸住宅の火災保険

さて、ご夫婦の戸建賃貸住宅も
まもなく完成となります。

そこでそろそろ火災保険のご提案を
させていただこうかなと思っています。

※何せ本業が保険屋ですので・・・(^^;

火災保険は今年1月の改定により
木造住宅の保険料が
従来より高くなってしまいました。

保険料は
総合補償型の火災保険2000万円に
地震保険1000万円を付帯した場合
年間で5万円程度になります。

賃貸住宅の経費として考えれば
それほど高いものではありませんので
できれば地震保険まで
加入しておきたいところです。

そして総合補償型の火災保険には火災以外に
通常下記の補償が付帯されています

①落雷
②破裂・爆発
③風災・雹災・雪災
④建物外部からの物体の落下・飛来・衝突等
⑤給排水設備の事故による水濡れ
⑥騒擾・労働争議に伴う暴力・破壊行為
⑦盗難または盗難による汚損・毀損
⑧水災
⑨上記以外の不測かつ突発的な事故

現在これらの補償は保険会社により
ある程度選択ができるようになっており
当然選択により保険料は上下します。

特に水災(水害補償)は立地条件によって
必要な場所とそうでない場所に分かれるでしょう。

もし高台に位置し近くに河川なども無いなど
水害の心配のない立地の場合は
この補償は除外してもよいかもしれません。

そしてこれらの事故で保険金が支払われる際に
上乗せして支払われる費用保険金や

保険金が支払われる際の自己負担額(免責額)も
ある程度自由に設定することができるようになっていますので

自分が備えたいリスクと保険料とを天秤にかけて
判断されるとよいでしょう。

さらに賃貸住宅用の建物を所有する方は
必ず加入しておきたい保険(または特約)があります。

それは施設賠償責任保険(特約)です。

この保険(特約)は
建物の管理等に起因した偶然の事故により
所有者が負担することになる
さまざまな法律上の賠償責任をカバーするものです。

例えば・・・
●給水管・排水管の事故により入居者に水濡れの損害を与えた
●フェンスが倒れて歩行者にケガをさせた
●屋根瓦が外れて車両に損害を与えた
●アパートのガス管からガス漏れを起こし入居者が死亡した・・・etc

死亡事故のような重大事故は
めったに起こるものではありませんが

しかし起きてしまったときには
賃貸経営者にとってその後の経営だけでなく
人生をも左右する重大事故になります。

そして給水管・排水管の事故や
瓦やフェンスなどの事故は
建物が新しい間はそれほどの心配はないかもしれませんが

建物の老朽化が進むにつれ
それらのリスクは高くなってくるものです。

そんなリスクに備えるためにも
施設賠償責任保険(特約)にはぜひ加入しておきましょう。

賠償限度額を1億円に設定しても
保険料は年間でたったの1,000円程度ですから(^^)v

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