2017年08月 / 07月≪ 12345678910111213141516171819202122232425262728293031≫09月

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:--  |  スポンサー広告  |  EDIT   このページの上へ

2010'06.16 (Wed)

最大のチャンスの理由

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、今日は
なぜ今が競売による土地の取得の
最大のチャンス・最高のタイミングなのか?
についてお話したいと思います。

その理由は2つあると
私は考えています。

1つ目の理由は
地方圏の土地価格がバブル崩壊以後
最も下がってきているからです。

こちらをご覧ください。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/83.html

これは国土交通省が昭和49年より調査を続けてきた
「地方圏における地価の累積変動率」です。

平成4年をピークに
地方圏の商業地と住宅地の土地の値段が
下がり続けていることが分かると思います。

三大都市圏では平成18年から
上昇に転じているのですが
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/79.html

地方圏では相変わらず下がり続けています。

これは、長引く不況の影響で
土地を購入してマイホームを建てる人や
事業を始める人が本当に少ないからでしょう。

供給に対して需要が下回っているため
価格がどんどん下がっているのです。

土地の価格が下がれば
競売入札の売却基準価格(評価額)も
当然下がってきます。

土地の価格がこれまでにないほど
下がってきていることが1つ目の理由です。

そして2つ目の理由は
更地の土地は競争相手が少ないからです。

最近の競売物件の落札価格は
以前に比べると全体的に高くなってきた
と言われています。

その理由は
今までは不動産業者など
ごく一部の参加者だけだった競売に

マイホーム取得や不動産投資目的で
一般の方が多く参加するようになってきたから
と考えられています。

特にマンション・一戸建て・共同住宅などは
落札後、多少の手直しで
自己使用・賃貸に回すことができるため

入札者も多く
落札価格が高くなっているのです。

ところが、更地の土地は入札者は多くなく
落札価格もけっして高くはありません。

それは次の理由によるものと考えています。

●長引く不況の影響で土地が売れないため
転売目的の不動産業者が
積極的に購入しようとしない

●更地の場合、賃料収入を得るには
建物を建設しなければならず
投資資金に対するリターン(利回り)
が悪くなるので一般投資家が敬遠する

●落札してから建物が完成するまで
長期間にわたり家賃収入が得られないため
一般投資家が敬遠する

つまり
不動産業者・一般投資家が
入札に積極的に参加してこないのが
更地の土地なのです。

茨城県で過去3ヵ年に
競売で落札された物件の入札者数を調べると

マンション・戸建て物件の入札者数が
2人以上の割合は約73%あるのですが
更地の土地は約44%しかありませんでした。

つまり更地の土地の約56%は
入札者1名で落札されているのです。

このデータはBITの
「全国過去データ検索機能」を使って
調べることができます。
http://bit.sikkou.jp/XxC_TP001_00Action.do

入札者が少なければ、当然競争も少なく
落札価格は決して高くなりません。

さらに更地の土地の場合
入札者ゼロという物件もけっこう多く
2~3回目の競売でようやく落札される
というケースも多いのです。

競売入札の売却基準価格(評価額)は
市場価格の70%で設定され
入札はその80%から可能となっています。
(この金額を買受可能価額といいます)

そして入札者がゼロの場合
売却基準価額は30%づつ下がっていきます。

ということは
市場価格が1000万円の土地の場合
1回目の買受可能価額は560万円であり
(1000万円×0.7×0.8)

2回目の買受可能価額は392万円となります。
(1000万円×0.7×0.7×0.8)

3回目であれば値段はさらに下がります。

そして入札者が他にいなければ
最低金額(買受可能価額)で落札ができるのです。

ご夫婦の土地の場合も
1回目の入札者はゼロでした。

2回目の入札も
入札者は自分一人と予測し最低金額で入札したところ
やはりゼロだったため

市場価格1225万円の土地を
2回目の買受可能価額の480万円で
(1225万円×0.7×0.7×0.8)
落札することができたのです。

このように更地の土地は
競争相手が少ないため価格も安くなり
手に入れやすいのです。

これが2つ目の理由です。

整理すると

今が競売による土地取得の
最大のチャンス・最高のタイミング

理由は
●土地がこれまでで最も安く
●競争相手も少なく安く手に入るから

ということになるのです。

そして新築マイホームのための土地を
競売でできる限り安く入手するには

競売入札2~3回目の土地を狙う

これがポイントなのです。
おわかりいただけましたでしょうか?

でもあなたは今
こう考えているかもしれません。

競売の土地が狙い目なのはよく分かったけど
自分は不動産など買ったことがない
まったくの素人だから
何をしていいかわからない。

どの土地に狙いを絞り
どのように競売に参加すればいいのかが
全く分からない。やはり競売は怖い。

そう考えているかもしれませんが
それは当然です。

不動産の購入の経験は
大部分の方が一生に1度あるかないかです。

誰でも自分が経験したことがない事に対して
不安を抱くのは当然です。
しかも大金がかかっているのですから。

でも大丈夫です。

そんな不動産素人のあなたでも
競売で確実に土地を入手できる方法について
次回からお話ししていきます。

楽しみにしていてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



------------------------------------------------------

↓よろしければメルマガもご購読ください↓
新着情報を配信!アパート脱出大作戦のメルマガはこちら

下記のランキングサイトに登録しています。
内容が気に入ったらぜひクリックをお願いします。
にほんブログ村 住まいブログ マイホーム計画中へ
にほんブログ村
人気ブログランキングへ

不動産投資物件の検索ならHOME'S不動産投資

------------------------------------------------------

何か私に具体的に聞きたい質問などがありましたら
moneylife100@gmail.com
までご連絡ください。もちろん匿名でもけっこうです。

ご質問いただいた内容を
名前を伏せて公開させていただくこともありますが
きちんとお返事させていただきます。

マネーライフ研究会
主宰者 坂場美泉

------------------------------------------------------
スポンサーサイト
18:34  |  マイホーム獲得術  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT   このページの上へ

Comment

コメントを投稿する


 管理者だけに表示  (非公開コメント投稿可能)

このページの上へ

Trackback

この記事のトラックバックURL

→http://moneylife100.blog133.fc2.com/tb.php/11-492824f1

この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

この記事へのトラックバック

このページの上へ

 | HOME | 
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。