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2010'06.27 (Sun)

家族構成に合わせた広さの家を確保する方法

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、今回は1000万円以下で建てられる
戸建住宅をご紹介しようと思ったのですが

読者の方から
またまたご質問をいただきましたので

そちらを先にご紹介させていただきます。

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はじめまして、●●と申します。にほんぶろぐ村の別ブログの読者です。

最近、マイホーム計画中のカテゴリーに坂場さんのブログの記事がよく

掲載されるようになり、お邪魔させていただくようになりました。

自分は現在33歳で妻と5歳と3歳の子供の4人で

家賃3万5千円の社宅(2DK)に暮らしています。

そろそろ社宅を出て、マイホームを購入しようかと思っているところです。

そこで質問なのですが、前回実際に建てる建物についてのお話がありましたが

現時点では子供がまだ小さいので、坂場さんがおっしゃっていた70平米の建物でも

十分だと思います。しかし、今後子供が大きくなることを考えると

4LDKで120平米ぐらいの広さは必要だと思うのです。

そのために自宅はその広さで建てておいた方が良いと思うのですが

いかがでしょうか?お考えをお聞かせください。よろしくお願いします。

PS 今後も役に立つ情報提供をお願いします。楽しみにしています。

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こんなメールをいただきました。

メールをいただくのはとても嬉しいですし
モチベーションが上がります。

本当にありがとうございました。
皆さんもドシドシご質問下さいね!

さて、今回のご質問は、家族4人の場合
120平米ぐらいの広さの住宅は必要ではないか?
ということですが

●●さんのおっしゃるとおりだと思います。

家族が4人以上で
お子さんがそれぞれ個室を希望した場合には
100~120平米の広さはやはり必要でしょう。

しかし、今回のご夫婦には
お子さんがいらっしゃいません。

ですので、この広さで十分なのです。

必要な広さは
家族構成によって変わってくると思います。

●●さんの場合は4人家族で
お子さんが5歳と3歳とのこと。

あと数年でお子さんも小学校に進み
小学4年生ぐらいになれば
自分の部屋も欲しくなるでしょう。

そのために120平米ぐらいの広さは
確保しておいたほうが良いかもしれません。

ただし、そうなると当然ですが
建築コストが増し返済負担は増えます。

しかし、その場合には
別途貯蓄の月額5万5千円を少し減らし
返済に回せばよいのです。

5年毎の繰上返済の額が減るので
完済までの期間は延びますが
それは仕方ないでしょう。

ただし、それ以外にも
家族構成に合わせた広さの家を
確保する方法が3つあります。

1つ目の方法は

当初の計画通り70平米の家を2棟建てて
子供さんが小さい間はそこで暮らし

5年ほどたったら自宅を増築するのです。

そうすれば本当に必要な時期に
子供部屋の確保ができると思います。

ただしそのためには
将来の増築を考慮した敷地の確保と

増築を考慮した建物を
建てておく必要があります。

これが1つ目の方法です。

そして、2つ目の方法ですが

●●さんには難しいかもしれませんが

15年間はそこで何とか暮らし
返済が終わったら2棟とも賃貸に回し

自分は他に土地を確保して
新たに大きなマイホームを建てる
という方法です。

●●さんの場合は15年後には
子供さんも当然大きくなっていますから

もしかしたら大きなマイホームは
逆にいらなくなっているかもしれませんが

その場合には今後の家族構成や
自分の老後のことを考えた
マイホーム作りをすればいいのです。

この方法は
新たな土地を購入して建物を建てても
2棟分の賃貸収入が確保できるため
返済負担が少なくてすむという利点があります。

仮に新たに1000万円の土地と
2000万円の建物を購入し
3000万円全額を借り入れて
15年で返済した場合(金利2.5%)

月々の返済額は200,319円となりますが
家賃が毎月15万円入ってくれば
実質の負担は月々5万円ですむのです。

これが2つ目の方法です。

そして3つ目の方法ですが

その方法は
15年間はそこで何とか暮らし
返済が終わったら
その建物を敷地ごと売却してしまうのです。

そして
売却して得た資金を頭金に
他に土地を確保し

新たに大きなマイホームを建てる
という方法です。

これが3つ目の方法です。

それでは
15年後にご夫婦の敷地と建物が

いったいいくらぐらいで売却できるか
予測をしてみましょう。

ご夫婦の敷地92坪の現時点での評価は
およそ1000万円です。
(マイナス評価は織込済)

地価はまだ下がっている状況なので

15年後にどういう状況になっているかを
予測するのはたいへん難しいのですが

まずはここ10年間の
公示地価の変動率を見てみましょう。

全国の住宅地の公示地価変動率(下落率)は

平成11年 -3.8%
平成12年 -4.1%
平成13年 -4.2%
平成14年 -5.2%
平成15年 -5.8%
平成16年 -7.5%
平成17年 -4.6%
平成18年 -2.7%
平成19年 -0.1%
平成20年 -1.3%

と推移してきました。

平成16年をピークに
平成19年には-0.1%まで
鈍化してきていました。

地価の下げ止まりでは?とも思われたのですが
平成20年9月に起きたリーマンショックの影響で

平成21年 -3.2%
平成22年 -4.2%

と再び拡大してしまいました。

このような状況のため
15年後の地価を予測するのは
たいへん難しいのですが

仮に2%ずつ下落し続けたとしても
15年で30%です。

1000万円の土地なら
700万円程度になっているということです。

私の楽観的な予測で恐縮ですが(^^;

700万円であれば
売却できるのではないかと考えています。

そして、2000万円の建物の
15年後の評価ですが

木造住宅の耐用年数は20年ですので

減価償却の定額法で単純計算すると
15年後には650万円になります。

合計すると
敷地と建物で1350万円です。

次に2棟とも賃貸したと仮定して
収益性の面から考えてみましょう。

現在の家賃は8万円ですが
15年後の家賃を7万円と想定します。

その場合この敷地と建物から
毎月14万円・年間で168万円の
収益が上がる計算になります。

となると
この敷地と建物を購入した人は

その購入金額が1680万円以下であれば
10%以上の表面利回りを得ることができる
と言うことになります。

投資家にとって
築15年の戸建住宅が
10%の表面利回りであれば
まずまずの投資効果だと思います。

そして1350万円なら
12.4%の表面利回りになりますので
売れる可能性はさらに高くなると思います。

以上の理由から
15年後にこの夫婦の敷地と建物を売却した場合
1350万円なら確実に・・・

きっと・・・多分・・・
売れると私は考えています(^^;

そして
その金額でもどうしても売れない場合は

敷地92坪を分筆し
建物を1つずつ675万円で売れば

中古のマンションよりもはるかに安い一戸建て
というキャッチフレーズで売れるのではないか?
そうも考えています(^^;

そして15年後に
1350万円の現金を手にしたら

それを頭金にして
新たにマイホームを購入するのです。

今あなたが30歳なら
15年後はまだ45歳です。

その時点で自分が本当に望む
今後の家族構成や老後のことを考えた
マイホーム作りをするのです。

これが3つ目の方法です。

いかがでしたでしょうか?

家族構成に合わせた広さの家を
確保する方法には

最初から広い間取りを確保する以外にも
こんな方法があるということを
ご理解いただけましたでしょうか?

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

次回は1000万円以下で建てられる
戸建住宅をご紹介しようと思います。



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主宰者 坂場美泉

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Comment

●今日はアドバイスたくさんありがとうございました

保険のことばかりでなく、不動産のことなど
多岐にわたりアドバイスありがとうござました。
今後ともひとつよろしくお願いいたします。
宮川 | 2010年06月27日(日) 18:31 | URL | コメント編集

●こちらこそありがとうございました

こちらこそよろしくお願いします。
また来週お会いできるのを
楽しみにしています。
坂場 | 2010年06月28日(月) 07:37 | URL | コメント編集

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