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2010'07.01 (Thu)

競売の流れについて

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、いよいよ今日から

自分自身の力だけで
競売で安い土地を入手したい方のために
競売のしくみ・注意点などについて
詳しくお話ししていきます。

まず今日は
ローンの滞納から競売落札までの
全体的な流れについて
お話ししたいと思います。

銀行は返済が3ヶ月から6ヶ月滞ると
個人信用情報へ金融事故を登録し
ローン残債の一括支払いを
債務者(お金を借りた人)に求めます。

債務者は毎月の返済すら
滞っているわけですから
一括支払いなど
できるはずがありません。

すると銀行は
保証協会や信用保証会社に
保証保険による代位弁済
(代わりに残金の支払いをすること)
を求めます。

保証協会や信用保証会社とは
返済が滞ったときに債務者に代わって
銀行に代位弁済をする保証会社で

保証保険とは融資を受けたときに
債務者が保険料を負担して入る
返済を保証する保険のことです。

保証会社が代位弁済を行うと
銀行が持っていた債権が
保証会社に移動しますので

今度は保証会社が
ローン残債の一括支払いを
債務者に求めます。

そこでも債務者が
支払うことができないと

保証会社は
いよいよ競売の申し立てを
裁判所に行うことになるのです。

競売開始の決定がされるまでの期間は
保証会社が銀行に代位弁済を行い
債務者に残債の一括支払いを求めてから
約1ヶ月~6ヶ月と言われています。

債務者は
ローン残債の一括返済の通知書を
金融機関や保証会社から受け取ってから
しばらくは何事もないので

金融機関や保証会社が
請求をあきらめたのかと
思うことも多いようですが

競売開始が決定されると
債務者にもその通知が届くので
そこで慌てる債務者も多いようです。

※金融機関や保証会社との合意により
競売前に担保不動産を売却して
その代金を返済に充てる場合もあります。
これを任意売却と呼んでいます。

そして競売開始が決定されると
裁判所の執行官による現場調査や
不動産鑑定人の価格調査などが
約1ヶ月間行われます。

調査が終了すると
その物件に他に債権者がいないか
どうかを確認するための
配当要求終期の公告が1ヶ月間行われ

それが終了して3ヶ月~6ヵ月後に
競売期間入札の公告が行われます。

競売期間入札の公告とは
競売の物件がどんな物件なのか?
そして入札期間や開札日はいつか?
などを知らせるものです。

公告は裁判所への掲示と
新聞・FAX・インターネットにより
行われます。

これにより入札終了日まで
競売物件の詳細情報が
閲覧できるようになります。

そしてその公告が開始した
1ヵ月後に競売入札が開始し
入札は1週間で終了します。

そして
入札終了日の1週間後に開札が行われ
ここで最高価買受申出人が決定します。

そしてその1週間後に
最高価買受申出人に
不動産を売却するか否かを
決定する売却許可決定が行われ

いよいよ買受人(落札者)が決定するのです。

このように競売はいったん決定すると
スケジュールに従って
どんどん進んでいくのです。

図にすると以下のようになります。

●ローンの滞納
↓(3ヶ月~3年)
●個人信用情報への金融事故登録
↓(金融機関によるが3ヶ月程度)
●銀行によるローンの一括支払請求

●保証会社から銀行へ代位弁済

●保証会社へ債権が移行

●保証会社によるローンの一括支払請求
↓(1ヶ月~6ヶ月)
●保証会社による不動産競売の申し立て

●競売開始決定

●執行官による調査
↓(1ヶ月)
●配当要求終期の公告
↓(3ヶ月~6ヶ月)
●競売期間入札の公告
↓(1ヶ月)
●競売入札開始
↓(1週間)
●競売入札終了
↓(1週間)
●開札日(最高価買受申出人の決定)
↓(1週間)
●売却許可決定(買受人の決定)

以上がローンの滞納から競売落札までの
全体的な流れになります。

そして売却許可決定から
1か月以内に代金納付の期限を定められ

その期限内に代金を納付すると
競売不動産は移転登記され
買受人の物となるのです。

おわかりいただけましたでしょうか?

次回は
不動産競売のトラブルを回避する
ポイントについて
詳しくお話しします。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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主宰者 坂場美泉

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