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2010'07.03 (Sat)

入札してはいけない土地

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、今日から2回に分けて
競売のトラブルを回避する
ポイントについてお話しします。

以前にも少し触れましたが

競売においては
物件と権利関係に関する
入札前の調査がとても大切です。

なぜなら
せっかく物件を落札しても

所有者以外の第三者が
そこを占有していたり
賃借権などが設定されていると

●建物が建てられない
●自由に使用できない
●転売したくても買い手がつかない

などのトラブルが起こるからです。

特に建物の場合
入札前に内部がどのような状態なのか
占有者がいるのかいないのかなどを
把握することが難しく

状況が不明のまま落札してしまうと
そのようなトラブルに
巻き込まれることになるのです。

その点、更地の土地の場合
占有者の有無に関して
容易に確認することができるので

比較的トラブルは少ないと
筆者は考えています。

とはいっても更地の土地でも
注意しなければならないポイントは
あります。

このブログでは
更地の土地を競売などで落札し
そこに戸建賃貸住宅を建てるという
話をさせていただいていますので

更地の土地を競売で入札する際の
注意ポイントに絞って
お話ししたいと思います。

まずは、そもそも
入札してはいけない土地があります。

それは
土地のみが競売になっているにも
関わらず「売却外物件あり」
となっている土地です。

これはその文言の通り
競売になったのは土地だけですが
それ以外の建物などが
その土地上に建っていて

その建物は今回の競売とは無関係
というものです。

その場合土地を落札できても
競売とは関係のない建物を
移動したり壊したりできないので

土地の使用が制限されることになります。
ですので入札してはいけません。

また「売却外物件あり」と
記載されていないにも関わらず
現地を訪ねてみたら建物が建っていた

このような場合も
入札してはいけません。

このケースは
債務者や他の債権者などが
競売妨害の目的でプレハブなどの
建物を建てた可能性が考えられます。

その建物の使用や権利をめぐり
争いになることが考えられますので
これも入札してはいけません。

ただしその土地上にあるのが
カーポート・物置・造園(植木・池・石など)
門・塀だけの場合

それらは土地の従物で
落札後の処分が自由にできるため
入札しても問題はないでしょう。

また、その土地上に
所有者の車や動産などが
放置されていた場合ですが

これは勝手に処分することはできません。

しかし裁判所の引渡し命令を受けるなど
法的な手続きを踏むことにより
処分ができるので

その車が右翼の街宣車などでない限り
それほどの問題はないでしょう。

次に入札してはいけない土地として
当たり前の話ですが
建物の建築ができない土地です。

例えば市街化調整区域内の土地
などがそうです。

市街化調整区域とは
市街化を抑制する区域のことで
例外を除き基本的に
建物を建てることはできません。

さらにそれが農地の場合

建物を建てるためには
農地を宅地に転用するための
農業委員会の許可が必要であり

農業従事者でも
この許可を得ることは難しいので
入札してはいけません。

ただ農地を入札する際には
農業委員会の
買受適格証明書の交付が必要で

そもそも一般の方には交付されないため
入札すらできないと思います。

ただし市街化区域内の農地であれば
建物を建てるために
農地を宅地へ転用する手続きは
届出だけで済みますし

農地を入札する際に必要な
買受適格証明書も申請をすると
2週間程度で発行してもらえます。

ですから市街化区域内の農地であれば
行政書士や不動産業者などの
専門家に相談した上でなら
検討の余地ありだと思います。

私も農地は入札した経験がないので
今後機会があれば
チャレンジしてみたいと思います。

ただし農地とは
そもそも田んぼや畑ですので

建物を建てるための地盤の改良や
上下水道の整備のために
費用がかかることも予想されるため

それらの費用を入札前に
見積もっておく必要はあるでしょう。

なお、市街化調整区域内の土地でも
農地以外の場合は、例外的ですが
建物を建てることができる場合があります。

ただし
あくまでも例外的なケースですので

建築できるかどうかは
市町村役場の建築指導課などで
確認してください。

他に建物の建築ができない土地としては
建築基準法や都市計画法などの制限を
クリアできていない土地です。

接道規定(幅員4メートル以上の道路に
2メートル以上接することが必要)
などをクリアしていなかったり

都市計画法の道路が
予定されていたりする土地です。

これらの土地も入札してはいけません。

建築できるかできないかは
不動産や建築の知識が必要ですので

不安な方はやはり
市町村役場の建築指導課や
建築士さんなどに相談して

その土地に建物を
建てることができるかどうかを
必ず確認してください。

さらに共有物件の持分売りの土地も
入札をしてはいけない土地です。

落札しても
共有者全員の同意がなければ
建物を建てることはできないからです。

そしてめったにありませんが
こんな物件も入札してはいけません。

隣にアパートやマンションなどの
建物が建っている土地で
その建物と一体で使用されている土地です。

具体的に言うと
建物の浄化槽や上下水道管などを
その土地に埋設している場合などです。

上下水道管だけならまだしも
浄化槽が埋められているとなると

その撤去費用と移設場所の確保が
大きな問題となることが
予想されるからです。

以上が入札してはいけない土地です。

おわかりいただけましたでしょうか?

次回は入札の際に
注意が必要な土地についてお話します。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。




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