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2010'07.09 (Fri)

現地調査について

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

今日は現地調査について
お話ししたいと思います。

現地調査には
実際に現地を訪問して行う現地調査と
法令に基づく建築の可否を役所で確認する
役所調査とがありますが

今日は現地を訪問して行う
現地調査についてお話しします。

現地調査は
★建物を建てることができるかどうか?
★弊害になるものはないか?
を見極めるとても重要なものです。

そして現地調査には以下のものを準備します。

1.土地の登記簿謄本
2.公図
3.地積測量図
4.カメラ
5.メジャーまたはウォーキングメジャー
6.筆記用具

1~3はその土地を管轄する
法務局に行けば取ることができますが

最近ではデータベース化が進み
これらのデータをインターネットで
入手することもできます。

●登記情報提供サービス
http://www1.touki.or.jp/

すべての法務局ですべての情報が
データベース化されている
わけではありませんが

遠隔地の謄本などを入手したい方や
謄本の取得回数が多い人には
とても便利なシステムです。

カメラは土地の状況を
後で確認するために準備します。

メジャーはできるだけ長い距離を
計測できるものを準備しましょう。
私はウォーキングメジャーを使っています。
ウォーキングメジャー

メジャーがなければ
歩測(1歩80センチとカウント)でも構いません。

では現地調査で実際に何をするのか
をお話していきましょう。

現地に到着したら
まずはその土地の状況と
その土地に接する道路の状況
を確認します。

接する道路状況を確認することは
とても重要です。

なぜなら
建物を建てるための敷地の要件として
建築基準法上に接道義務というものがあり

建物が建つも建たないも
この道路次第だからです。

-----------------------------------------------------

<建築基準法の接道義務>

都市計画区域内にある建築物の敷地は
幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならない。

ただし周囲に広い空き地があって安全上問題がない場合や
二項道路などの例外もある。

-----------------------------------------------------

道路について現地で確認することは

●接同数●方位●道路幅員●接道部分の長さ
●舗装の有無●土地との高低差●水路の有無です。

そして、後の役所調査で
道路の種類を確認します。

建築基準法上の道路には
いろんな種類があるのです。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
【建築基準法上の道路】
<4m以上又は6m以上の道路>
●国道・県道など道路法による道路
(建基法第42条1項1号)
●都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法等による道路
(建基法第42条1項2号)
●建築基準法の施行の際すでに存在した道路
(建基法第42条1項3号)
●都市計画道路などで2年以内にその事業が執行されるものとして
 特定行政庁が指定したもの(建基法第42条1項4号)
●一定基準に適合する私道で私道の所有者が特定行政庁から
 その位置の指定を受けたもの(建基法第42条1項5号)※位置指定道路
<4m未満の道路>
●建築基準法の施行の際すでに建築物が立ち並んでいる
幅員4m未満の道で特定行政庁の指定を受けたもの
(建基法第42条2項)※2項道路・みなし道路

-----------------------------------------------------

そしてこれらの道路の中で
特に注意が必要なのが

●位置指定道路(建基法第42条1項5号)
●2項道路・みなし道路(建基法第42条2項)
●43条1項ただし書き道路
です。

まず「位置指定道路」は
建築基準法上の道路であるため
建物の建築に関する問題は
特にありませんが

道路使用という点で
注意が必要になります。

なぜなら位置指定道路は
公法上(国と個人の関係)の道路として
通行の自由が認められていますが

私法上(個人と個人の関係)の
通行権を認めていないからです。

どういう事かと言うと

歩いて通ることは
私道所有者の承諾を得る必要がないが

車などによる道路の通行や駐車
地中埋設管の工事にともなう
道路掘削や路面の補修などは

位置指定道路の
所有者全員の承諾がなければ
勝手に行うことができない
ということなのです。

そのため敷地の前面道路が
位置指定道路である場合は

将来にわたっての道路使用と
掘削に関する承諾を
私道所有者全員から取り付ける
ことができるかどうか

を確認することが肝心なんです。

次に2項道路・みなし道路ですが

これは建築基準法の施行の際(S25.11.23)
すでに建築物が建ち並んでいた
幅員4m未満の道路で
特定行政庁の指定を受けたものを指します。

2項道路は
その幅員が4m未満であることから

原則として
道路中心線から水平距離2mのところが
道路境界線とみなされ

建物の建築等を行う場合には
道路境界線までのセットバック(後退)が生じます。

このセットバック部分は道路とみなされるため
建物や塀などの建築ができず

建ぺい率や容積率を計算する際の
建築対象面積にも算入されませんので

建築プラン等に注意が必要となるため
注意が必要なのです。

そして
43条1項ただし書き道路ですが

これは自治体が所有する通路や協定通路
水路敷き等に見られる道路を指し
建築基準法上の道路ではありません。

そのため
この道路に接する敷地は
建築基準法に定める接道義務を
満たしていないことになり

原則として
建物を建築することができないので
注意が必要なのです。

※ただし、救済措置として
特定行政庁が建築審査会の同意を得て
建築を許可する場合には
建物を建築することが可能になります。

続いて
土地について確認することですが

●建物その他の構築物の有無
●境界杭の有無
●越境物の有無
●動産などの占有物の有無
●地勢が平坦かどうか
●形状は公図や測量図通りか
●間口と奥行きの距離
●※路地上敷地かどうか
●崖地・法地部分の有無
●高圧線の有無
●水道・下水・ガス設備の有無
(敷地内への引き込みの有無も確認)

以上になります。

※路地上敷地とは旗竿状の敷地のことです。
敷地(旗部分)と道路をつなぐ通路部分(竿部分)を
「路地状部分」といい
敷地全体を「路地状敷地」といいます。

次回お話ししますが

これら道路と土地の状況を確認しておくと
その土地に建物を建築できるかどうかを
役所で確認する際の作業が
とてもやり易くなります。

道路と土地の調査が終わったら
続いてその土地の利便性について
調査をします。

具体的には・・・

最寄り駅までの距離
幹線道路やインターチェンジまでの距離
学校・商店街・スーパー・コンビニまでの距離
そして※嫌悪施設の有無です。

※嫌悪施設とは以下のような施設です。
●住宅地の品位を低下させる施設
(パチンコ店や風俗店など)
●騒音・悪臭・汚染を生み出す工場などの公害発生施設
(大気汚染や騒音・悪臭などを発する工場など)
●嫌悪・危険施設
(墓地やガソリンスタンド・高圧線鉄塔・ゴミ焼却場・火葬場など)

以上の調査が終了したら
続いて近所の聞き込み調査を行います。

その土地の近所に住んでいる人に
その土地に関する過去の情報を
とにかく聞きまくるのです。

まず聞き取る内容は
●過去に敷地上に建物があったかどうか
●あった場合、建物の構造・用途は何だったか
●建物を解体した時期とそのときの様子
についてです。

これは地中にガラなどが埋められていないかを
確認するための質問です。

さらに
●土地の境界でトラブルはないか
●周辺の地盤に問題はないか 
について聞き取りをします。

そして
●その土地の所有者は何をしている人か
●今その人はどうしているか
についても確認しておきましょう。

これは元の所有者が
○クザさんなどでないかどうかを
確認するためです。

さらに更地の場合元の所有者が
近くに住んでいることがあります。

今後自分がそこに住むのですから
所有者がどんな人かは
確認しておきたいものです。

菓子折りなどを持参していくと
意外にもたくさんの情報を
教えてくれるものです。

私もこのやり方で
物件の情報を多数得てきました。

そして次に確認することは
前回もお話しましたが
そこに戸建賃貸住宅を建てて
入居者が確保できるかどうかです。

これはその土地の近くの
賃貸を得意とする不動産業者を訪ねて
需要予測と賃料を確認します。

それが終わったら次は役所調査です。
それについては次回お話します。

どうぞ楽しみにしてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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