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2010'08.04 (Wed)

マイホーム獲得術の投資効果

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて今日はちょっと視点を変えて・・・

ブログやメルマガでお伝えしている
マイホーム獲得術は
==================
不動産投資としての効果はどうなのか?
==================
というお話しをさせていただきます。

ブログやメルマガでお伝えしている
マイホーム獲得術は

競売などで安く土地を購入して
戸建賃貸住宅を建てる
というスキームなのですが

==================
利回りはそれほど良いものではありません。
==================

どのくらいの利回りになるのか
実際の計算をしてみましょう。

まず不動産の取得費つまり投資額ですが

土地の取得に330万円
建物に2000万円かかると考えると
投資額は総額で2330万円
ということになります。

ではその投資に対するリターン
つまり収益はどれほどでしょうか?

1棟の家賃が毎月8万円と考えると
2棟で16万円になりますので
年間の家賃収入は192万円になります。

ということは投資に対するリターン
つまり表面利回りは下記の計算式の通り
==================
8.2%ということになります。
==================
※192万円÷2330万円=0.0824

不動産投資をやられている
他の方のブログやメルマガなどを拝見すると

15%や20%のリターンを当たり前に
上げている方もいますし

中には40%以上のリターンを上げている
という記述をされている方もおられます。

それらの記述がすべて真実かどうかは
定かではありませんが
そういう方と比較すると

8.2%の利回りは
何とも寂しい限りです。

では継続的な投資に重要な
ROIという指標はどうでしょうか?

ROIとは投資回収率のことで
投資した資金がどのくらいの期間で回収できるか
その割合を示すものです。

33%であれば3年
50%であれば2年で回収できることになります。

このROIという指標は
不動産投資においてはけっこう重要で

この数値が高くないと
次の投資のための資金を
短期間で貯めることができません。

ただしこのROIも
必要資金総額に対する借入割合を増やし
返済期間を長くすれば必然的に高くなるので

絶対という指標ではないのですが

自己資金割合を少なくし
レバレッジを効かせた投資を今後続けていく
という投資家にとっては重要な指標になります。

このマイホーム獲得術のROIですが

競売不動産を現金で落札していますので
投資する資金は330万円となり

年間の家賃収入192万円のうち
年間の返済額が95万円とすると(返済期間30年)
手残りは192万円-95万円=97万円となりますので

ROIは97万円÷330万円=0.2939
つまり29.39%ということになります。

つまり投資した330万円を回収するのに
3年少々かかる計算にはなりますが
このROIはまずまずといったところでしょうか。

では戸建賃貸住宅の投資効果
投資のメリットはどこにあるのでしょうか?

戸建賃貸住宅の投資メリットは
何といっても
==================
●高い入居率で安定収入の確保ができること
●そして新築ならではのフリーメンテナンス
==================
この2つだと考えています。

一般的に利回りが良い物件は
やはり古い物件が多いため
その修繕に思った以上にお金がかかったり

または間取りなどが入居者のニーズに合わず
空き室になるというケースが多いのです。

しかし新築のしかも戸建賃貸住宅の場合は
利回りは低いのですが
==================
●空き室になる心配をしたり
●修繕費の心配をしたりすることはない
==================
そう考えています。

リターンはそれほど高くないが
リスクは低い

そういった点から考えると
戸建賃貸住宅は「不動産投資の入門編」
と言えるのではないでしょうか。

次回は事故物件についてお話ししたいと思います。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。



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