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2010'08.16 (Mon)

無料メールサポートの中身その1

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

お盆休みはどのように過ごしましたか?

さて、今日から無料メールサポートに
お申し込みをいただいたMさんとの
実際のメールのやりとりをご覧いただきたいと思います。

Mさんとのやりとりをご覧いただき
無料メールサポートがどのように行われているのか?
あなたにもご理解いただければと思います。

Mさんはあるお店を去年開店されたばかりの方で
マイホームではなく不動産投資としての
競売に興味をお持ちの方です。

本業以外の収入を確保することが目的で
そのために競売で土地を安く取得して
そこに手間のかからない戸建賃貸住宅を建て
安定した賃貸収入を得ることを希望されています。

そして今回私がご紹介した茨城の競売物件のうち
常陸太田市の物件に興味を持たれたようです。

しかし今まで不動産投資の経験もなく
ましてや競売の入札の経験もないので
入札と融資そして不動産投資全般について
アドバイスが欲しいとのことでした。

それではどうぞ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

いつもブログ拝見させていただいてます

     ~中略~

常陸太田の(物件を)競売で落として
ユニキューブを2棟建てようかと現在考えてます。

学校もたくさんあり立地もよさそうな感じです。
坂場さんからアドバイスをいただけるとありがたいです。

すいません。ざっくりとした質問になってしまって。
どのように質問していいかわかりません。

とりあえず今心配に思ってることは

まずはお金を少なくても2300万円~2500万円は
用意する必要があると思うのですが

銀行が貸してくれるかどうか?です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。メールありがとうございます。

さて、Mさまは競売入札とユニキューブを
ご検討されているようですが
アドバイスさせていただく前に3点ほど教えて下さい。

①自己資金はありますか?ある場合はその金額を教えてください。
②自己資金がない場合、担保提供できる不動産が他にありますか?
③ユニキューブにはどなたかが住むお考えですか?

以上です。
ご回答お待ちしております。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております

1、400-500ぐらいが自己資金になるます
  競売で土地分を落とす程度かと思います。
  
2、担保の不動産はありません。
  
3、どちらも賃貸で自分では住む予定はありません。

開業して1年半ぐらいですので、銀行にたする私の信用度は低いと思います。
借金は今のところゼロです。

以上こんな感じなんですがよろしいいでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。ご回答ありがとうございました。

そのぐらいの自己資金があれば
競売の土地を現金で落札できるので
問題はないと思います。

建物も実際には自分が住まなくても
自分が住む住宅ともう1棟は別荘として
建築費全額を住宅ローンが組めるので
多分問題ないと思います。

それからもう1点だけ教えてください。

常陸太田のこの物件をなぜ良いと思ったのですか?
Mさまは常陸太田に土地勘などがあるのですか?

良いと思った理由をできる限り教えて下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

ご回答ありがとうございました。

理由なのですが。

お恥ずかしながら深い理由はそれほどありません。
土地勘はあまりありませんが、
両親が常陸太田の真弓と言うところに
別宅を保有してるので、そこから近くていいなと思いました。

1、学校が周りに沢山あること
2、駅が近い。
3、コンビニがある
4、商業施設が近くにたくさんある
5、349号線まで近い
6、日立市から車で気軽に行ける距離
7、競売の経験をしてみたい
8、現在欲しい物件の項目に当てはまる
  (:2棟建ての基本居住者自己管理物件
   :駐車場)

あまり深くは調査してませんが、理想は土地を安く購入して
そこを駐車場として貸すか、手のかからない物件を建てること
を目標にしています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

坂場です。返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
月末で仕事に追われていたものですから(^^;

ところで度々のご回答ありがとうございました。
色々お伺いさせていただいたのは

実はこの常陸太田の物件には
不安な点が3つほどあったからです。

=========================
◎まず1点目の不安が土地の形状です。
=========================

実測はもちろんしていませんが
東側の間口が約11メートルと狭いため
建物を建てるとなると
手前と奥に縦列に配置するしかないのですが

その場合奥の建物の敷地に入るための
路地状部分を幅員3.5メートルで設置すると
手前の建物の敷地の幅が
7.5メートルしか取れません。

ユニキューブにはギリギリの寸法です。
ですから入札前に建築が可能かどうかを
確認する必要があると思います。

まあこの点は入札前に
建設会社に確認すればわかることなので
本気で心配しているということではありません。

現時点で確認ができていないので
不安ということです。

=========================
◎そして2点目の不安が常陸太田市の賃貸需要と家賃設定です。
=========================

常陸太田市は残念ながら
県南のつくば市や土浦市
水戸市やひたちなか市そして日立市と比較すると
賃貸需要は低いと考えられています。

そして家賃設定もつくば市や土浦市
水戸市やひたちなか市そして日立市と比較すると
低い水準になると思います。

ただし自分が2棟の建物のうち
1棟に住むのであれば
入居者を探す建物は1棟で済みますので
多少家賃を下げて募集をすれば
返済負担はでてきますが何とかなると思います。

それで住むのかどうかをお聞きしたのですが
2棟とも賃貸する場合には
2棟とも空き室になるリスクがあります。

2棟とも空き室になってしまった場合
返済負担が大きくなってしまうので
常陸太田市の賃貸需要と家賃設定が不安なのです。

まぁこれも不動産会社に確認すればわかることなので
本気で心配しているということではありません。
現時点で確認ができていないので
不安ということです。

=========================
◎そして3点目の不安が投資として考えたときの利回りです。
=========================

これは土地の値段が高いということではなく
ユニキューブそのもののコストの問題です。

自分が住む場合にこのぐらいの値段で土地を購入し
ユニキューブを建てるというプランは
決して悪いプランだとは思わないのですが

投資として考えたときに
土地から取得しユニキューブを建てるというプランは
利回りから考えると少々物足りないかもしれません。

土地が買受可能価額の445万円で
無事落札できたとして

建物を2000万円で建設し
年間家賃を8万円×2×12=192万円
と考えた場合

単純表面利回りを計算すると
192万円÷2445万円=0.0785
つまり7.85%の利回りということになります。

そして固定資産税や不動産管理費
修繕費などが発生することを考えると
実質利回りはもっと悪くなります。

もちろんユニキューブの
賃貸住宅としての競争力は高く
長期間安定した収益の確保はできると思うので

投資としてはリスクも低く
悪いものではないと思うのですが
ただ利回りの観点から考えると
少々物足りないということなのです。

ですので結論を言いますと・・・

常陸太田市に特に思い入れがある場合や
そこに住むという理由がなければ

この常陸太田の物件を落札し
ユニキューブを建てるというプランは
投資としては少々物足りないなぁと
私は考えているのです。

1棟に自分が住むのであれば
ここまでシビアな分析も必要ないと思うのですが

2棟とも賃貸する場合は完全な不動産投資ですので
シビアな分析が必要となってくると思います。

しかし実はユニキューブシリーズには
ユニキューブより1棟あたり100万円ほど
安い建築費で建てられる

=========================
エコパティオという連棟型のメゾネットアパート
があるのをご存知ですか?
=========================

メゾネットアパートとは
建物の1階と2階を同一世帯で使用する
アパートのことです。

そしてエコパティオも
ユニキューブと同じデコスドライという
セルロースファイバーの断熱材を使用し
断熱・防音効果が高いので

こちらも賃貸住宅としての競争力は高く
長期間安定した収益の確保ができると思います。

そしてエコパティオの場合
仮に445万円で土地を取得しても
建物を1800万円で建てられることになりますので

ROIは変わりませんが
その場合の表面利回りは8.55%となります。

これなら土地まで含んでの投資としては
すれすれ合格点?と私は考えています。

ただしこちらは住宅ローンが組むのが難しいので
事業ローンもしくはアパートローンとなります。
そのために融資条件は厳しくなるかもしれません。

=========================
しかし実はユニキューブの投資としても
おすすめできそうな物件があったのです。
=========================

それは昨日のブログとメルマガで紹介した
土浦の物件です。

この物件は買受可能価額が317万円なので
もしこの金額で落札できたなら
ユニキューブの表面利回りは8.29%
そしてROIは30.6%となります。

ただしこちらの物件は奥行きが狭いため
エコパティオは無理だと思いますが・・・

いずれにしても
もしMさんがこのいずれかの計画に
前向きでおられるなら

◎建物が建築できるか?
◎そしてその立地に需要があるのか?
◎家賃設定はいくらぐらいが可能か?

などの調査のお手伝いはもちろん
競売入札のお手伝いもさせていただきます。
その場合はどうぞご連絡ください。

以上遅くなりましたが
私からの今回のアドバイスとさせていただきます。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

詳しい分析勉強になります。

常陸太田の物件に関してはあまり土地勘もなく
近隣に公共施設及び商業施設等がそこそこ充実
してるからなんとなくよさげだなと言う感じでした。

実は土浦の物件を坂場さんのブログで見たとき
こっちの方が落札できれば条件がいいなと思いました。

私が思ったのは土地がすでに駐車場としてつかわれてたので
そのまま駐車場で貸出はできないかと思いました

またユニキューブ等の建物を建てるにしても
建物以外の主に駐車場を作る際の資金が
大幅に節約できるように思いました

さらに言うと、上野まで1時間で行ける立地
近隣には大型商業施設が充実していて
駅まで2キロもない。条件的にはとてもいいと思いました

あとはヤクザがからんでるかとかの問題が不安要素です。

実際経営なさっている方のアドバスはとても参考になります
太田物件の考察は特に素人の私から見ると参考になります

まずはリスクを上げて次にそれでもと言う場合の
よりベターな建物の紹介をしていただき、

さらにそのリスクを許容できないときの為の
土浦の物件まで教えていただき、

たくさんの選択肢をいただけるとともに
素人の私でも理解しやすくリスクを紹介していただき

あまり面識のない私にここまでアドバイスを頂き
とても恐縮してしまいます。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさんはここまでのメールのやりとりで

常陸太田の物件ではなく
土浦の物件に狙いを定めたようです。

さて今後の展開は・・・
次回を楽しみにしてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

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なんでもけっこうです。どうぞ気軽にメールしてください。
もちろん匿名でもけっこうです。
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きちんとお返事はさせていただきます。

なお、紹介を希望しない場合は
その旨をどうぞお知らせください、

■管理人:マネーライフ研究会 坂場美泉

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