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2010'08.25 (Wed)

無料メールサポートの中身その2

こんにちは、坂場です。

今日もブログをご覧いただき
本当にありがとうございます。

さて、今日は無料メールサポートの第2弾です。

Mさんは前回までのメールサポートにより
常陸太田の物件ではなく
土浦の物件に狙いを定めたのですが

今回はその後Mさんとやりとりした
メールサポートの内容をお伝えします。

それではどうぞ

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Mさま

お疲れ様です。坂場です。

それでは銀行融資の確認から
スタートしていきましょう。

最終的に融資が受けられなければ
建物を建てることができませんので
融資が可能かどうかを打診しておくのです。

Mさまの取引先の銀行がある場合は
その取引先の銀行に次のように話をしてみてください。

土浦市××町に80坪程度の土地を現金で購入して
そこに1000万円程度の住宅を2棟建てて
1棟に自分が住み、もう1棟には母が住む計画があるのだが

①建築費2000万円程度の金額の全額を
住宅ローンとして借りることができるかどうか?
②返済期間は30年以上が可能かどうか?
③可能な場合の金利などの条件

以上を確認しておいてほしいのです。

なぜ住むのが土浦か?と不思議がられたら

将来あちらに店舗を出店する予定があるとか
母の実家近くで誰かの面倒をみなければならないからとか
適当な理由をつけておいてください。

もし取引先の銀行がない場合は
どうぞご相談下さい。

そして次に現地調査と役所調査
そして入札となりますが

メールサポートでは
現地調査と役所調査そして入札までを
基本的にご自身でおやりいただくことになっておりますが
Mさまはいかがなさいますか?

Mさまが今後の不動産投資を
お考えであるならば
ぜひご自身で行うことをお勧めいたしますが

平日時間が取れないなど
どうしても都合がつかない場合は
こちらで請け負うことも可能ですので
その場合はどうぞご相談ください。

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坂場様

お世話になっております。

***役所調査は電話で終了しました。***

都市計画課 ○○様
道路課    ○○様 
建築指導課 ○○様

に確認。
坂場様から頂いた調査シートにのっとって調査
建物を建てるのは問題ないと回答を頂きました。
気になる点は埋蔵文化の問題ですが
問題はないと思うが詳しくは
教育委員会の文化課に聞いてください
と言われましたので後ほど確認します。

**融資の件ですが。***

県信でフラット35Sで
昨年の収入が少なく申告してしまったので
1000万ほどしか借りれません。
残り1000万は対策を立てます。
(両親からの借入・事業資金の転用・修正申告し収入を上げる
違う住宅ローンを検討する)
以上のパターンから検討します。
もし坂場さんからアイディアがあればぜひお伺いさせてください。

残りは現地調査だけです
休日の日にでもやってみようと思います

現地調査の件でお伺いしたいのですが

主にやることとしては

1、建築予定の土地に障害物があるかどうか
2、周辺に聞き込み調査(ブログで書いてあった注意点)

この二つで問題ないでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。坂場です。

役所調査ご苦労様でした。電話で聞いたんですね!

Mさまの行動力は素晴らしいと思います。
その調子で現地調査も頑張ってください。

現地調査は下記の2点に注意して
行えば問題はないと思いますが

特に確認することは
境界杭もしくは境界板の存在(あるかないか)と
上下水道の配管の位置です。

特に上下水道の配管の位置は
確実に把握してきてください。

ですので現地調査では
写真をできるだけたくさん撮ってきてください。

それから融資の件ですが
できる限り住宅ローンで
融資を引きたいところです。

なぜなら金利でも返済期間でも
圧倒的に住宅ローンが有利だからです。

ちなみにMさまのお母様は
収入はございますか?

もし収入があるなら
お母様に1棟を引き受けていただいたら
いかがでしょうか?

お母様名義で家を建て
お母様名義でローンも組むのです。

もしそれができないときは
修正申告もしくは来年の申告が終わるまでは
住宅ローンで融資を引くのは難しいと思います。

しかしその場合でも
アパートローンなら融資を引ける可能性はあるので
条件は確認しておいたほうが良いでしょう。

県信には住宅ローンで話しを進めている関係上
聞けないでしょうから

私が来週筑波銀行の某支店の支店長と
面談の予定があるので

そのついでに
どんな条件になるか聞いておきます。

以上です。
現地調査頑張ってください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

お世話になっております。

現地調査の回答ありがとうございます。

境界杭もしくは境界板
上下水道の配管の位置
の確認方法なのですが

初めてなもので勝手がわかりません。
私がやろうと思っていることが正しいかどうか
確認をお願いしたいのですが

1、地上部分を目視で確認し、
境界杭もしくは境界板の有無を確認
ある場合でもない場合でも
念のために写真の収めて証拠としてとっておく

2、上下水道の配管の位置
これがあまりピント来ません。
素人考えなのでわからないのですが
駐車場なので配管の確認はきないように思いますが
確認方法を教えて頂けると助かります。

とりあえず役所からは下水道台帳図は入手してあります。
坂場さんにFAXを送って確認してもらったほうが良いでしょうか?

そして現地調査の主な目的は

1.住宅への水の引き込み及び排水の経路の確認
2.境界線で争いが起きる可能性があるか

以上二つが目的と考えてよいでしょうか

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

境界杭はMさまのおっしゃるとおりです。

>地上部分を目視で確認し、
>境界杭もしくは境界板の有無を確認
>ある場合でもない場合でも
>念のために写真の収めて証拠としてとっておく

そして、上下水道の配管の位置とは
敷地内に引き込みがあるかどうかの確認
ということです。

水道の引き込みがあれば止水栓が
下水道の引き込みがあれば公共ますが
あるはずですので
それを確認するということです。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

坂場様

質問のご回答ありがとうございます。
納得いたしました!

*****融資についてですが*****

母親に頼んで了解をえました
県信からもOKがでたのですが

額がざっと計算して

:合算計算ですると
 総額で1650万円程度=>21年返済

:別々に一棟づつローンを組むと
母1000万=>21年ローン 私800万=>35年ローン

上記の答えがかえって来ました。
微妙に足りない感じですが不足分は手持ちで補えそうな額です。


*****不動産を自分のものにするまで不安なことなのですが*****

登記までは裁判所でやってもらえそうなんですが、不動産の引渡しがどのようなプロセスでやるのか
わからないので不安です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさま

お疲れ様です。坂場です。

さて、ご心配されている
不動産の引き渡しについてですが

登記の移転手続き以外
裁判所が何かしてくれることはありません。

つまり所有権が移っても
登記の書類上の所有者が代わるだけで
他に変わることは何もないのです。

そして、融資の件ですが
昨日筑波銀行の支店長と話をしたのですが

やはり住宅ローンの方が
アパートローンなどの事業性ローンよりは
有利のようです。

<アパートローンの場合の標準的な条件>
●融資期間25年
●金利2.5~3%(変動)
※上記条件は見直し可能とのこと

不足資金の手当てができるなら
住宅ローンで融資を受けることをおすすめします。

ただし、住宅ローンを利用する場合
下記にはくれぐれもご注意ください。

●賃貸するつもりであることは銀行には絶対に知られないようにすること
●一時的に住民票の移転が必要になること

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坂場様

お世話になっております

昨日現地調査終了いたしました。

駅からも歩ける距離で、周辺にはスポーツクラブ
ホームセンター、スーパーとすむには便利なとこのようです
上水、下水は物件まで引き込まれてると思います
マンホールやそれに似たものの文字の意味がわからなかったので
とりあえずかったっぱしに写真を撮ってきたので、写真を見ながら
後でネットで調べてみます。
境界の杭もひとつですが確認できました。

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Mさま

お疲れ様です。
そして現地調査ご苦労様でした。
あとは入札だけですね!

それからいつでもけっこうなので
写真を拝見させてください。

なお大量の画像データをお送りいただく際は
容量無制限のfirestrageが便利です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Mさんはここまでのメールやりとりで
無事土浦の物件の現地調査を
終了することができました。

さて今後の展開は・・・
次回を楽しみにしてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

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