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2010'06.11 (Fri)

ご夫婦が落札した土地

こんにちは、坂場です。

前回では競売について知ってもらい

ご夫婦の土地も
その競売で落札した土地だということを
知ってもらいましたが

では、その土地は
どんな土地だったのでしょうか?

その土地は
常磐線○○駅から約1.1キロの距離の
ほぼ平坦な場所にあります。

周りは一般住宅やアパートが混在する
古くからの住宅地です。

建物を建てるためには
その土地が様々な法律上の規制を
クリアしていなければなりませんが

この土地は
それらをすべてクリアしています。
参考までにお話しすると

まず
この土地の広さは356平方メートル
約108坪です。

間口は約21.5m、奥行きは約17.5m
都市計画区域内の市街化区域にあり
用途地域は準住居地域です。

土地の西側で接する道路は
幅員4mのアスファルト舗装された市道で
土地とは約21.5m接しています。

土地と道路との間に高低差は無く
水路などもありません。

建ぺい率は60%
(敷地に対する建築可能面積の割合)
容積率は200%です。
(敷地に対する建築可能延床面積の割合)

指定されていると後々面倒になる
埋蔵文化財包蔵地の指定も無く

その他建築に関する条例など
特段の規制もありません。
都市計画道路等の計画もありません。

ガスはプロパンになりますが
生活に必要な水道と下水道は
前面道路にすでに設置されており

コンビニ・スーパー・マクドナルドも
徒歩数分の場所にあり
利便性も高い場所です。

いわゆる一般的な住宅地としては
申し分のない立地にあるのです。

ただし、この土地には
3つのマイナスポイントがありました。

1つ目のマイナスポイントは
この土地が墓地に隣接していたことです。
土地の北側が墓地だったのです。

人によっては
これが決定的なマイナス要因と
なる場合もあるのですが

ご夫婦にとっては
さほどのマイナスにはなりませんでした。
ご夫婦は墓地の存在を
さほど気にする方でなかったのです。

※実は筆者の自宅も
墓地のすぐそばにありますが
ほとんど気になりません。

さらに、墓地が土地の北側で
窓などの大きな開口部を
墓地側に設ける必要がなかったことも
幸いしました。

そして
2つ目のマイナスポイントが
この土地の奥に道路と接続していない
袋地状の土地と家があったことです。

そこの住民(お隣さん)が道路に出るには
この土地を通らないと出られない
という問題があったのです。

そして
3つ目のマイナスポイントが
この土地の下をお隣さんの
上下水道管が通っていることでした。

しかし、2つ目の問題は
土地の一部をお隣さんに
通路として購入してもらうことで
解決しましたし

3つ目の問題は
お隣さんが購入した土地に
上下水道の配管を集中移設することで
無事解決しました。

そして
裁判所が算出したこの土地の評価額は
それらのマイナス面を加味しても
1225万円あり

固定資産税評価の基本となる
前面道路の路線価も26500円/㎡で
固定資産税の評価額も
940万円程度はある土地でした。

この広さ356平方メートル
約108坪の土地を
ご夫婦はなんと480万円で
しかも、他の入札者ゼロで落札したのです。

さらに落札後
この土地の一部54㎡(約16坪)を
お隣さんに150万円で売却できたので

ご夫婦は92坪の住宅地を
実質330万円で手に入れたのです。

坪当たりにすると約3万6000円です。
この金額は市価の半値どころか
およそ1/3の価格です。

非常に安いと思いませんか?

実は競売であればこれぐらいの価格で
土地を手に入れることが十分可能なのです。

そして今こそ
競売で土地を取得する
過去最大のチャンス・最高のタイミング

と私は考えているのです。

その理由については次回お話します。
楽しみにしていてください。

今日も長い文章を読んでいただき
ありがとうございました。

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マイホーム獲得術のお話しを開始して
今回で4回目ですが

今日はあなたにプレゼントがあります。

今回ご夫婦が落札した
土地の詳細が記載された資料
いわゆる「競売3点セット」
をあなたにプレゼントいたします。

競売3点セットとは
裁判所が調査・作成し入札前に必ず公開される
「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」
の3つからなる資料です。

この3つがセットになっているので
「競売3点セット」
と言われているのですが

この資料は入札を決定する際の
極めて重要な参考資料になります。

この資料は前回お話した「BIT」で
手に入れることができるのですが
今回ご夫婦が落札した物件の
競売3点セットをプレゼントいたします。

JPEGファイルで
全部で29ページあります。

そして、資料の読み方・注意する箇所を
筆者が赤字で加筆してあります。

欲しい方はこちらからダウンロードするか
スライドショーにてご覧ください。
http://picasaweb.google.co.jp/115268459741834055122/YVsrQJ

※物件資料は一部加工してあります。
地図なども添付しておりません。



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何か私に具体的に聞きたい質問などがありましたら
moneylife100@gmail.com
までご連絡ください。もちろん匿名でもけっこうです。

ご質問いただいた内容を
名前を伏せて公開させていただくこともありますが
きちんとお返事させていただきます。

マネーライフ研究会
主宰者 坂場美泉

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